고시원 원장의 손해배상 청구 가능 여부 

1. 얼마 전 기사를 통하여 많은 충격을 주었던 사안인데, 서울의 한 고시원에서 살던 20대 여성이 방을 나간 후, 고시원 주인이 위 여성이 살던 곳을 확인해 봤는데, 벌레가 들끓고, 전혀 청소가 되지 않아 도저히 사람이 그동안 어떻게 살았는지 의문이 될 정도의 상황이었던 사연이 있었던 바, 오늘은 고시원 주인이 위 임차인을 상대로 어떠한 조치를 취할 수 있는지에 대한 검토를 해 보고자 합니다. ​

2. 고시원 운영자와 고시원 이용자 사이의 계약의 성질과 관련하여, 부가가치세법 제12조 제1항 제11호는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 거에 대하여는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있는데, 고시원 운영자가 부가가치세 부과처분의 취소를 구하면서 제기하였던 행정소송에서 '원고들이 운영하고 있는 고시원들은 ① 고시원의 방실 대여 기간이 1개월 단위로 이루어지고, 이용자가 원하는 경우에는 언제든지 방실 대여 계약을 해지하고 퇴실할 수 있어, 이와 같이 1개월 단위로 대실료를 받는 것은 편의상 1개월분의 대실료를 선납하는 것으로 여겨지고(중간에 퇴실하는 경우에는 계약의 내용에 따라 잔여기간에 대한 예약취소로 인한 손해배상 문제가 남게 될 것이다), ② 전기·수도료, 기타 관리비 등을 호실별로 별도 계산하지 아니하고 대실료에 일괄 포함시키고 있고, 이용자는 일시적인 방실 이용을 전제로 하는 것 이외에 방실에 대한 지배 및 일체의 관리 책임을 지지 아니하며, ③ 방실의 구조가 1인의 학습과 취침만을 위한 공간으로 이루어져 있어 2인 이상이 주거공간으로 사용할 수 없도록 되어 있고, 취사를 할 수 있는 시설도 없어 건물관리자의 도움이 없이는 일상적인 생활을 영속적으로 영위하기 어려워 독립된 주거용의 건물로서 효용가치를 지니지 못하고 있는바, 이러한 여러 가지 사정들을 종합하여 볼 때, 고시원의 각 방실은 수험 준비생들이 일시적인 수험준비를 위하여 학습 및 취침용으로 사용하는 것일 뿐 생활의 기초적인 근거지로서 상시 주거용으로 사용하는 주택의 범주에 포함시키기 어렵다고 보이고, 따라서 고시원에서 행하여지는 고시원 영업은 이용자들에게 단기간 숙박을 제공하거나 약정 기간 동안 식사와 숙박장소를 함께 제공하는 여관업 또는 숙박업에 해당한다고 보아야 할 것이다.'라는 판시(서울행정법원 1999. 9. 3 선고 99구 4555 부가가치세 부과처분 취소 판결)을 통하여 기준을 제시해 주었는데, 그 성질에 따라 단기간 임대차 계약 또는 이에 유사한 계약이라 할 것입니다.​

3. 사적 자치의 원칙 상 어떠한 내용의 계약을 체결하는지는 고시원 운영자와 고시원 이용자 사이에서 약정되는 내용에 따라 결정이 되는데, 임대차 계약이라고 본다면 임대차 계약 시 보통 원상회복 의무를 임차인에게 부여하고 있고, 그렇지 않더라도 임대차 계약에 대한 민법 제654조의 준용 규정에 따라 적용되는 민법 제615조(차주의 원상 회복 의무와 철거권)의 '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.'라는 규정에 따라 고시원 이용자는 원상회복 의무를 부담한다 할 것입니다.

4. 또한 고시원 운영자의 경우 위와 같은 약정 위반에 따라 또는 민법 제750조의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.는 규정에 따라 손해배상 청구가 가능한데, 손해는 치우는데 필요한 용역 비용, 도배 등을 다시 하거나 방역을 하는데 지출되는 비용 등이라 할 것인바, 그에 대한 증빙 자료를 잘 확보해 두어야 할 것입니다.