타인 소유 부동산에 대한 임대차계약 

1. 타인 소유 부동산에 대하여 임대차계약이 가능할까요?

임대차에 관한  법률상담을 하다보면 

임차인 입장에 있는 의뢰인들은 사실관계를 이야기하면서 임대인을 흔히 <집주인>이라고 표현합니다.

임대인은 당연히 부동산의 소유권자여야 한다는 인식이 보편적이라는 것을 보여주는 표현방식인 듯 합니다.

그러나 법리적으로 

임대차는 [당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것], 즉 임대인은 상대방(임차인)에게 목적물을 사용,수익하게 할 의무만 이행하면 되는 것이지 반드시 소유권자의 지위에 있을 필요는 없습니다. 따라서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다.

2. 그렇다면 임차인의 대항력(임차인이 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있는 효력) 취득 여부 측면에서도 임대할 권한은 불필요할까요?

현실적으로 임차인 입장에서 중요한 것은 계약의 성립 여부보다는 대항력의 취득 여부일 것입니다. 즉 [혹시 집주인이 바뀌어도 나의 법적 지위를 계속 보호받을 수 있을까]하는 문제는 주거생활의 안정이나 경제생활의 안정 측면에서 실질적으로 가장 중요한 부분이라고 할 것입니다.

이에 관하여 대법원은 [주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다}고 하여 대항력 취득 여부에 있어서는 임대할 권한이 필요하다는 입장입니다.

3.  결론

결론적으로 임대차 계약 체결시 계약의 성립 여부에 있어서는 소유권  기타 이를 임대할 권한은 불필요하지만 임차인의 대항력 취득 여부에 있어서는 임대할 권한이 필요합니다. 따라서 임대차계약을 체결하실 때 임대인이 될 자가 소유권자가 아닐 경우 임대할 권한이 있는 자인지 여부를 따져 보아야 하고, 변호사와 상담을 해본 후 계약을 체결하는 것이 추후 발생할 수 있는 법적인 위험상황에 대비할 수 있는 방법일 것입니다.