건물명도소송에서 묵시적 갱신을 주장하여 승소한 사례 

<주택임대차> 건물명도소송에서 피고측을 대리하여 피고 전부 승소한 사례입니다.

이 사례에서 핵심적으로 문제되는 쟁점은 임대차계약의 묵시적 갱신 여부였습니다.

즉 원고는  ‘이 사건 임대차계약은 원고와 피고 사이 재계약의 협상이 정상적으로 합의·타결되지 아니한 관계로, 묵시적 갱신이 된 것이 아니라 약정한 기간이 만료되어 이미 종료되었다’고 주장하였습니다.

그러나 본 변호사는 피고측 대리인으로 아래와 같이 주장하였고 법원으로부터 그 주장이 받아들여졌습니다.

1. 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2의 의미

‘주택임대차보호법 제6조의2’의 표제는 ‘묵시적 갱신의 경우 계약의 해지’라고 되어 있고, 동조 제1항에서는 ‘제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우’라고 규정하고 있습니다. 따라서 법문상 ‘계약의 갱신’이라고 되어 있는 제6조의 표제는 체계적 해석상 ‘묵시적 계약의 갱신’이라고 읽힙니다.

임대차계약을 갱신하기로 하는 당사자들의 합의는 명시적으로 할 수 있지만, 묵시적으로도 할 수 있음은 물론입니다. 묵시적 갱신 합의가 있었다는 것은 그 합의가 문서 등으로 명시적으로 행하여지지 않았을 뿐, 의사표시의 합치는 있었던 것을 의미합니다.

그러나 위와 같은 일반적인 묵시적 합의의 법리와는 달리 이 사례에 적용되는 ‘주택임대차보호법 제6조(묵시적 계약의 갱신)’는 합의가 없는 경우에도, 즉 법률행위의 해석상 갱신의 합의가 인정되지 않는 경우에도 그 규정 소정의 객관적 요건들이 갖추어지면 합의의 존재를 ‘의제’하는 것입니다. 즉 위 규정은 그 표제와는 달리 임대차계약의 묵시적 갱신에 대한 것이 아니라 ‘법정갱신을 정한 것’입니다.

즉 주택임대차보호법 제6조의 의미가 법조문의 표제와는 달리 [법정갱신]임을 명확하게 밝혔습니다.

2. 주택임대차보호법 제6조의 객관적 요건 

(1) 갱신거절의 통지는 임대차기간이 만료되면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 의사의 통지입니다. 

(2) 계약조건 변경의 통지는 ① 임대차기간이 만료되면 임대차계약 내용을 변경하려고 하는데, 만일 임차인이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 의사의 통지를 말합니다. ② 이 통지는 임차인이 그 조건 변경을 받아들일지 여부를 미리 검토해서 결정해야 하므로, 원하는 조건을 구체적으로 밝혀 행해져야 합니다. 

다음으로 주택임대차보호법 제6조의 갱신거절의 통지와 계약조건 변경의 통지의 의미를 명확하게 밝혔고 이 사례에서는 갱신거절의 통지 또는 계약조건 변경의 통지가 없었음을 주장하였고 법원으로부터 받아들여졌습니다.

이 부분에서 중요한 것은 계약조건 변경의 통지는 임차인이 그 조건 변경을 받아들일지 여부를 미리 검토하여 결정해야 하므로, 원하는 조건을 임대인이 구체적으로 밝혀 행해져야 한다는 점입니다.

주거생활의 안정 혹은 경제생활의 안정과 직결되는 문제이기 때문에 주택임대차나 상가임대차계약의 임차인이 건물명도소송의 피고가 되는 경우 당황하실 수 있으나 변호사의 성실하고 적절한 법적인 도움을 받으시면 주거생활의 불안정이나 경제생활의 불안정에서 벗어나실 수 있습니다.