법무법인 재유 부동산팀
#부동산전문변호사 이아린 입니다.
저는 올해로 10년차 변호사입니다.
10년간 일을 하면 그 분야의 전문가라고 합니다.
그런데 경력이 쌓일수록 저는 공부하는 시간이 더 많아지고 있습니다.
변호사로서 그 역할(법을 알고, 법 도움을 주는 사람)을 다 하려면
우선 전문성을 갖추는 것이 기본임을
일을 할수록 더 절실하게 느끼기 때문입니다.
오늘 상담오실 분의 의뢰내용입니다.
본인의 시골 땅을 가족에게 무상으로 빌려주었는데,
이제 돌려받고자 한다.
그런데 가족이 땅 위에 과수원 운영을 위해
사용한 비용을 다 돌려달라고 한다.
어떻게 해야하나요?
1. 우선 무상경작의 법적 의미부터 보겠습니다.
무상경작은 민법상 #사용대차 로 봅니다.
임대차와 다른 점은 사용대차는 임료가 없습니다.
즉 공짜로 사용하는 것입니다.
민법 제609조(사용대차의 의의)
사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
2. 사용대차는 언제 돌려달라고 할 수 있을까요?
반환시기를 정했으면, 그 시기에.
아니면 충분히 사용한 이후에 반환을 구할 수 있어요.
민법 제613조(차용물의 반환시기) ①차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다.
②시기의 약정이 없는 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다. 그러나 사용, 수익에 족한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
3. 사용대차 차주(빌린 사람)이 쓴 비용을 대주(빌려준 사람)에게 달라고 할 수 있나요?
네, 유익비는 대주가 부담합니다.
필요비는 차주가 부담합니다.
유익비는 차용물을 업그레이드 해 준 비용,
필요비는 빌려쓰기 위해 반드시 들어간 수리비. 라고 생각하심 됩니다.
민법 제611조(비용의 부담) ①차주는 차용물의 통상의 필요비를 부담한다.
②기타의 비용에 대하여는 제594조제2항의 규정을 준용한다.
제594조(환매의 실행) ② 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
관련 대법원 사건을 한 번 볼까요?
아래 사안에서 사용대차 차주가 주장한 유익비는 이렇습니다.
소외 2는 원심판결 별지 1. 목록 제1항, 제6~10항 기재 토지를 개간하였고 토지의 지목이 임야에서 과수원 등으로 변경되어 토지 가치의 증가가 현존하므로 소외 2가 지출한 개간비용은 유익비에 해당한다. 가치증가액과 지출금액 중 적은 금액으로서 소외 1이 구하는 개량 투입비 감정결과에 따른 실제 지출비용 중 소외 1의 상속분 합계액인 163,160,888원이 소외 1이 상환을 구할 수 있는 유익비이다.
토지인도등·점유권확인·점유권확인
[대법원 2018. 3. 27., 선고, 2015다3914, 3921, 3938, 판결]
【판결요지】
[1] 사용대차에서 차주는 민법 제611조 제2항, 제594조 제2항, 제203조 제2항에 따라 유익비상환을 청구할 수 있다. 그러나 종중이 종중원에게 종중 소유 토지를 무상으로 사용하도록 하는 사용대차계약이 묵시적으로 성립했다고 볼 수 있는 경우 유익비상환청구권을 인정하는 것은 신중을 기해야 한다. 토지에 대한 장기간의 무상 사용대차계약은 종중과 종중원 관계가 아니라면 찾아보기 힘들 정도로 매우 이례적인 데다가, 토지를 장기간 무상으로 사용하면서 토지 사용이익을 향유한 종중원이 종중을 상대로 유익비상환청구를 하는 것은 형평에 어긋날 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 경우에는 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중의 반환 요청을 받은 종중원이 유익비를 지출하였더라도 그 상환을 청구하지 않고 토지를 그대로 반환한다는 묵시적 약정이 포함되어 있다고 보는 것이 당사자의 진정한 의사에 부합한다.
[2] 민법 제203조 제2항에서 정한 점유자의 지출금액은 점유자가 실제 지출한 금액을 의미한다. 비용을 지출한 것은 명백하나 유익비를 지출한 때부터 오랜 시간이 지나 자료가 없어졌다는 이유로 실제 지출한 금액에 대한 증명이 불가능하여 가치 증가에 드는 비용을 추정하는 방법으로 지출금액을 인정해야 하는 경우 실제 비용을 지출한 날을 기준시점으로 하여 가치 증가에 드는 금액을 산정한 다음 그 금액에 대하여 물가상승률을 반영하는 등의 방법으로 현가한 금액을 지출금액으로 인정해야 한다.
4. 만약에 그 위에 지상물(과수원 나무, 시설등)에 대한 보상을 주장할 수 있는가요?
의뢰인의 경우는 상대방이 토지 위에 수목이 있으므로, 수목을 소유하기 위한 #지상권 을 주장한다고 하네요.
우선 지상권은 성립되지 않습니다.
등기부를 보니 지상권 등기가 되어 있지 않은데요.
지상권은 등기가 필요합니다(민법 186조 참조).
제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
오히려 차주는 #원상회복의무 를 부담합니다.
민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
5. 결론
따라서 의뢰인은 형제분께 사용대차 종료를 통보하고,
원상회복을 구할 수 있습니다.
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