계약 후 집 값이 오를 때는?
안녕하세요.
전문성과 진정성으로 승부합니다.
법무법인 재유
이아린 변호사입니다.
(대한변호사협회 인증 부동산전문/이혼전문 변호사)
최근 집 값이 신나게 올랐습니다.
1. 부동산 계약을 할 때는 계약서 적고 잔금 치를 때까지 시간이 좀 벌어지는 경우가 있는데요.
그런데 그 사이에 부동산 값이 오르면?
매도인은 계약을 깨고 싶을 것이고,
매수인은 유지하고 싶을 것입니다.
민법 제565조
2. 이럴 때 적용되는 규정이 민법 제565조 입니다.
민법 제565조(해약금)
꼽꼽 씹듯 읽어보면, 핵심이 다 요기 있습니다.
① 매매의 당사자 일방이
계약당시에
금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로
상대방에게 교부한 때에는
당사자간에 다른 약정이 없는 한
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지
교부자는 이를 포기하고
수령자는 그 배액을 상환하여
매매계약을 해제할 수 있다.
이행에 착수하기 전까지만 가능!
3. 565조를 보면,
"당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"만 가능하다고 되어 있는데,
이 기준이 되는 때가 중도금입니다.
중도금을 내는 순간 계약금 떠블, 포기 방법으로 계약을 깰 수가 없게 됩니다.
SO,
속도전이 시작되죠.
4. 만약에 중도금 지급날이 안 되었다 해도
일단 산 사람이 중도금을 넣었다. 하면 매도인은 계약을 깰 수가 없습니다.
그런데 판 사람이 계약금 돌려줄테니 깨자고 알렸는데 그제야 부랴부랴 중도금을 넣는다면요?
5. 매도인이 먼저 계약 해제를 알렸으니 중도금을 찔러 넣더라도 계약이 깨지게 됩니다.
판 사람이 계약금 따블만 물어내면 되는 거죠.
결론은?
6. 결국은 누가 먼저 빨리 움직이냐의 문제입니다.
7. 판 사람은 집값이 계속 올라가면 빨리 계약금 배액을 줄테니 계약을 해제한다고 알려야 하구요.
전화로 했다면 녹음을 하셔야 나중에 증거가 남겠죠.
8. 산 사람은 집값이 계속 올라갈 기미가 보이면,
매도인이 계약을 해제한다고 하기 전에 중도금을 미리 넣으면 됩니다.
중도금 약정이 없더라도 잔금 중 상당부분, 한 40% 이상을 먼저 지급하면 계약을 깰 수 없게 됩니다.
중도금을 지급한 이상 계약은 더 이상 자유롭게 깰 수 있는 단계가 아니게 됩니다.
중도금 지급으로 계약을 더 단단해 지는 거고,
이후에 계약을 깨려면, 무효, 취소, 해제 등 엄격한 법정/약정 해제사유가 있어야 합니다.
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