주택임차인의 갱신요구권 

동아일보에, 주택 임차인이 재계약 때 갱신권을 못 썼다는 제목의 기사가 났습니다.

안녕하세요. 부동산전문변호사 이아린입니다.

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기사를 그대로 긁어오는 것은 저작권 문제가 있어

아래 링크를 걸었는데요.

[단독]전월세 세입자 3명중 1명… 재계약 때 갱신권 못 썼다

서울 강동구 고덕동 20평대 아파트(전용면적 59m²)에 전세 살던 50대 A 씨는 지난해 9월 반(半)전세로 돌려 재계약했다. 기존 보증금 5억 원은 유지하되 월세 150만 원…

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요지는

임차인이 바뀐 주택임대차 보호법에 따라서

1회에 한해 계약 갱신을 요구했는데,

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임대인이 계약 갱신권 행사하면

내가 들어가 살겠다고 하고

갱신권을 행사하지 못하게 하고

​

협의로 보증금/월세를 법정보다 증액하는 것으로

"갱신"이 아닌 "재계약"을 한다는 것입니다.

갱신과 재계약이 어떻게 다른가요?

결론부터 간단히 말씀드리면,

갱신되면, 보증금이나 월세를 년 5%만 올릴 수 있구요.

재계약이라면, 올릴 수 있는 한도의 제한이 없습니다.

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즉 계약 갱신이 된 경우만

주택임대차보호법 제7조(차임등의증감청구권)의 적용을 받습니다.

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주택임대차보호법

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <개정 2020. 7. 31.>

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② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.  <신설 2020. 7. 31.>

집주인이 들어와 살겠다고 하면 왜 계약 갱신이 안 될까요?

그 이유는

법에서

계약갱신을 거절할 수 있는 사유로

집주인이 직접 들어와 살려고 할 때를 정해 뒀기 때문입니다.

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제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

집주인이 들어와 살겠다는 협박(?)으로 계약 갱신을 막는 것이 문제가 없는가요?

심정적으로는 잘못된 듯 하나

법적으로는 문제가 없는 것 같습니다만 (다른 문제는 아래에서 첨언하고)

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그럴거면 진짜 들어와살겠다고 하는데,

임차인 입장에서는

니가 진짜 들어와서 사는지, 안 사는지,

안 살면서 그런거면,

나 너에게 손해배상청구를 할거야(이 조항에 따라서 : 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. )

​

라고 하기에는 리스크가 너무 큽니다.

집을 나와야 하고,

그 조건으로 새 집을 구하기도 힘들어질 거구요.

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그런데 법 취지는 그게 아닌데요.

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제가 이제 이 집을 빌려줄 이유가 없습니다.

제가 살아야 하거든요.

이런 경우를 생각한거지

​

갱신요구권을 행사하면 내가 들어가 살겠다는

일종의 협박용으로 쓰라고 한 규정이 아닌데 말입니다.

​

취지에 맞지 않게 악용이 되는 경우는

법원에서

임대인과 임차인이 다툼이 생긴 경우

임차인의 손을 들어줄 가능성이 매우 큽니다.

​

임대인 입장에서도

실제로 주거지를 바꾸고

기존 주거지를 정리한다는 것은

매우 번거롭고 쉬이 결정할 문제가 아닙니다.

​

오로지 보복적 감정으로

두 주소를 유지하고 있다면,

이 또한 집주인에게 매우 소모적인 감정싸움이 될 텐데요.

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여튼,

법적 싸움까지 간다면

임차인이 승소할 수도 있어 보이나

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그러기에는

집을 걸고 하는 리스크가 너무 크다는게 문제인 것 같습니다 ㅜㅜ

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이런 결과가 보도된 이상

입법의 문제로 방법이 생길 것은 같습니다.

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제도는 시행착오를 거쳐

정치해 지는 법이니깐요.

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​

관련된 1심 판결이 있는데, 법원은 "집주인이 실거주할지 여부를 집주인이 객관적으로 입증할 필요가 없다"고 보았습니다.

서울중앙지법 2021가단5013199 사건입니다.

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사안은 이렇네요.

2017년 1월 보증금 8억원, 월세 240만원, 2년간 임대차계약체결

(서울 집값 후덜덜합니다;;)

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2018년 11월 월세를 300만원, 계약기간은 2021년 1월까지로 임대차계약을 갱신

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임대인이 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 임차인에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지

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임차인은 "조건을 변경해서라도 임대차계약간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청

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임대인은 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의를 밝혔으나 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 제기

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법원의 판단입니다.

"개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리

​

그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"

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 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"

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"개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"

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"개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했다.

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(아린 첨언 : 이 부분이 중요합니다. 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유! 즉,

임대인이 계약 갱신요구권을 행사하면 들어가 살겠고,

재계약을 하면 받아주겠다

는 것도 실거주 목적을 의심할 만한 합리적 사유가 될 수 있을 걸로 보입니다)

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"임차인은 임대인에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다", "임차인이 주장하는 사정만으로는 임대인의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고  보았습니다.

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