주택임대차 보호법 상의 계약 갱신 및 갱신 거절권 

1. 주택임대차보호법의 개정에 따라 임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하고, 임차인의 갱신 청구권 행사는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020. 12. 10. 이후 체결, 갱신된 임대차는 2개월 전)까지의 기간에 임대인에게 도달해야 하는데, 이러한 통지는 중요한 부분이기에 일반적으로 내용증명으로 통보(배달 증명 필요)를 해서 도달하게 해 둡니다.

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2. 갱신 요구권은 1회만 행사할 수 있고, 이 경우 계약 기간은 2년이 되는데, 다만 임차인은 이 경우 임대차 계약 기간 중이라도 언제든지 임대차 계약의 해지를 주장할 수 있고, 이 경우 임대인에게 통보된 후 3개월이 지나면 임대차 계약은 해지가 됩니다.

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3. 다만 임차인의 갱신 요구에 대하여 임대인은 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각 단서에 규정되어 있는 실제 거주(직계존속, 직계비속 포함), 합의에 의한 상당한 보상 제공, 철거, 재건축 목적, 임차인의 차임 연체, 파손, 의무의 현저한 위반 등의 정당한 사유를 들어 갱신거절을 할 수 있는데, 이와 관련하여 정당한 거절 사유인지, 갱신 요구가 정당했는지 등에 대한 논쟁이 있다면 임대인 측에서는 명도 청구로, 임차인 측에서는 계약 유효 확인 소송 등을 통하여 법원의 판단을 받을 수 있는바, 임대인이 실제 거주한다며 갱신거절을 하고서 정당한 사유 없이 제3자에게 임대를 하는 경우 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항과 제6항에 따른 손해배상을 해 주어야 합니다.

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4. 임대인이 주택을 매각할 경우 매수인의 실거주를 이유로 갱신 거절이 가능한지와 관련하여 국토교통부는 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약 갱신 요구권 행사 당시 임대인을 기준으로 한다는 유권해석을 내렸는데, 이에 매수인이 중도금까지 지급했다고 하더라도 이전 등기 전에 임차인이 갱신 요구권을 행사하는 경우 매수인의 실거주는 어려울 수 있어 보이는 바, 임차인 입장에서는 임대목적물의 매매 가능성이 있다면 갱신 요구권 행사를 서두를 필요가 있다 할 것입니다.