공사대금채권의 담보 확보시 유의할 점(유치권) 

1. 관계자

A : 시공사

B : 시행사

C : 신탁회사

2. 사실관계

시공사는 시행사와 도급계약을 체결하고, 건물을 신축하기로 함. 한편 신축건물이 올라갈 대지는 시행사가 신탁회사에 신탁한 상황. 시공사는 도급계약 체결 당시부터 시행사가 공사대금을 지급하지 않을 것 같은 의심이 있어 공사대금을 담보할 연대보증인을 세우고자 하였으나, 시행사가 거절하여 그대로 공사를 진행함.

그런데 시공사가 공사를 한창 진행하던 중 지하구조물 설치공사까지 마무리하였는데, 시행사가 도산함. 

시공사가 공사대금을 받을 수 있는 방법이 있는지?

3. 쟁점

대지 또는 지하구조물에 대하여 시공사가 유치권을 행사할 수 있을지?

4. 관련법리

상법 제58조 : 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

민법 제320조 제1항 : 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

대법원 판례의 법리 : “건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.”라고 판시하여 수급인의 공사대금채권은 공사현장부지에 관하여 생긴 채권이 아니라는 취지의 판결을 내린바 있습니다(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 참조).

지하구조물의 경우, 

시공사가 설치한 지하구조물은 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없기 때문에 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없고, 또한 시공사의 시행사에 대한 공사대금채권은 이 사건 대지에 관하여 생긴 채권이 아니기 때문에 이 사건 대지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없음

상사유치권을 행사하기 위해서는 그 유치 목적물이 시행사의 소유여야 하는데, 대지는 신탁회사에게 신탁되어 신탁회사의  소유라고 할 것이므로, 시공사는 이 사건 대지에 대하여 유치권을 행사할 수 없음

시행사의 자력에 의구심이 들 경우, 시공사는 유치권을 통하여 담보를 확보하기 보다는 시행사를 위한 연대보증인을 확보하는 것이 더 타당한 방법임.