주택법상의 분양권 전매행위가 무효인지 여부 

우선 분양권 전매금지 규정의 연혁을 알아보면,

구 주택건설촉진법 제38조의3 제1항에서 현행 주택법 제64조와 같은 전매금지규정이 있었습니다. 위 규정을 위반한 전매행위의 법적효력에 대해서는 명문의 규정이 없었으나 대법원 91다44544 판결 등 다수의 판례가 단속규정 (매매계약의 효력은 유효)으로 해석하여 전매행위의 유효성은 인정한 바 있었습니다.

이후 1999. 2. 8. 위 주택건설촉진법상의 전매금지규정 삭제하였는 데 이는 당시 경제위기 속에서 수분양자들의 생계곤란 해소가 주된 목적이었습니다.

한편 주택건설촉진법이 폐지되고 주택법이 제정되었고, 2003. 5. 29. 주택법을 개정하여 투기과역지구에서 건설공급되는 주택에 대해 전매제한을 부활하였습니다. 이후 2005. 1. 8.에는 당시 도입된 분양가 상한제 적용주택에 대한 전매제한을 부활하였고 이러한 내용을 알리는 부기등기 규정을 신설하였으며, 2017. 8. 9.에는 조정대상지역에서 건설공급되는 주택에 대해 전매제한규정을 추가하였습니다.

현재 법원 판례의 동향은 주택법 제64조 제1항의 전매금지 대상주택 중 분양가상한제 적용주택은 전매행위의 사법적 효력을 부정하고 있으나, 투기과열지구에서 공급하는 분양가 상한제 미적용 주택에 대해서는 전매행위의 사법적 효력을 인정하는 것으로 볼 수 있습니다.

그 근거로는 1) 주택법 제65조에 따른 공급질서교란행위 규정과는 달리 주택법 제64조에 따른 전매금지의 경우에는 그 효력에 대한 명문의 규정이 없는 점 2) 주택법 제64조 제4항에 따라 분양가상한제 적용주택 및 공공택지이외지역에서 공급하는 주택에 대해서만 전매할 수 없다는 취지의 부기등기가 가능한다는 점이 고려된 것으로 보이고, 3) 전매행위의 유효성을 전제로 사업주체는 매입비용을 전득자에게 지급하고 분양권을 다시 취득할 수 있다는 점과 4) 모든 전매행위를 무효로 할 경우 결국 전매한 사람을 보호하는 결과가 된다는 점 등이 고려된 것으로 보입니다.