근저당권말소 청구소송 

근저당권말소 청구소송을 제기하여 승소한 사례

안녕하세요. 법률사무소 로진의 길기범 변호사입니다. 오늘은 근저당권말소 청구소송을 제기하여 승소한 사례를 소개하겠습니다.

1. 근저당권이란?

근저당권이란 계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말합니다.

2. 저당권과의 차이점

저당권과 근저당권이 어떤 차이가 있는지 궁금한 분들이 많으실 것 같습니다. 저당권과 달리 근저당권의 피담보채권은 장래에 증감, 변동하는 불특정 채권이므로 현재 채무가 없어도 근저당권이 성립하며, 한번 성립한 피담보채권이 변제되어도 차 순위의 저당권 순위가 승진하지 않는 점이 보통 저당권과 다릅니다.

저당권과 근저당권의 가장 큰 차이점은 저당권은 이미 확정된 채권을 담보하는 것인데 반해 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적인 거래로 인한 증감 변동할 수 있다는 것입니다.

정리하자면,

1. 근저당권은 장래의 증감변동하는 불특정의 채권을 담보합니다. 반면 저당권은 장래의 특정 채권을 담보합니다.

2. 근저당권은 부종성이 많이 완화되어 있기 때문에, 피담보채무가 확정될 때까지 피담보채무의 소멸이나 이전은 근저당권에 영향을 미치지 않습니다. 반면 저당권에서는 피담보채무가 소멸하면 그에 부종하여 저당권도 소멸하게 됩니다.

3. 근저당권은 채권최고액을 한도로 하여 일정시점에 확정된 채권을 담보합니다. 반면 저당권은 민법 제360조(§민법 제360조⇒저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.)에 의하여 피담보채권의 범위가 정해집니다.

3. 근저당권의 성립

이러한 근저당권은 ㈀ 채권자와 채무자간에 계속적으로 채권과 채무가 발생하는 '기본계약'이 존재하고, ㈁ 그 채권을 담보하기 위해 채권자와 설정자간에 '근저당권설정계약'을 맺으며, ㈂ 그에 기에 '근저당권설정등기'가 이루어짐으로써 성립하게 됩니다. 부동산등기법에서는 근저당권 등기와 관련하여 채권의 초고액, 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지, 존속기간 등을 그 등기할 사항으로 정하고 있습니다(부동산등기법 제75조 제2항).

4. 승소사례

채무자 A의 채무를 대신 변제한 채권자 B는 구상금 청구소송을 제기하여 승소하였습니다. 채권자 B는 채무자 A의 부동산 등기부를 열람한 결과 근저당권자 C가 존재한다는 사실을 알게 되었습니다.

이 사건을 수행하게 된 저는 근저당권자 C의 근저당권이 허위임을 주장·증명하여 근저당권을 말소하라는 판결을 이끌어냈습니다.

5. 맺음말

어렵게 집행권원을 확보하더라도 채무자의 부동산에 근저당권이 설정되어 있을 경우 그 부동산의 경매절차에서 변제받지 못할 가능성이 큽니다. 그러나 채무자 중에는 자신의 부동산에 허위의 근저당권을 설정해 놓는 사람들도 많다는 것을 아셔야 합니다.

채무자의 부동산에 설정되어 있는 허위의 근저당권을 말소한다면 채무자의 부동산을 환가하여 채권의 변제를 받을 수 있다는 점에서 매우 중요한 부분입니다.

채무자의 부동산에 허위의 근저당권이 설정되어 있는 것은 아닌지 의심된다면 근저당권설정등기말소 청구소송에서 승소한 경험이 있는 변호사의 상담을 받아보시기 바랍니다.