집합건물 관리단분쟁 승소 사안-직무집행정지가처분 

1. 문제점

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  관리인은 특별한 사정이 없는 한 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 약칭하여 집합건물법이라고 함, 집합건물법 제24조 제3항), 관리단집회의 의사는 집합건물법 또는 관리규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유부분의 면적비율을 가리킴)의 과반수로써 의결하므로(집합건물법 제38조 제1항 참조), 관리단집회에서 관리인을 선임하려면 규약에 다른 규정이 없는 한 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수를 넘어야 합니다. 그런데 집합건물 관리규약에서, 전유부분 1개호실마다 1개의 의결권을 부여하고, 의결권의 과반수로써 관리인을 선임할 수 있다고 정한 경우에 이 관리규약에 따라 관리인을 선임하는 것이 가능한지, 이 관리규약이 무효이면 집합건물법 제38조에 따라 관리인을 선임하여야 하는지 문제됩니다.

2. 법원의 태도

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   수원지방법원 판례에 따르면, 이 사건 관리규약이 적법하게 제정되었다면 그 규약에 따라 의결권의 과반수의 찬성으로 관리인을 선임할 수 있으나, 이 사건 관리규약이 적법하게 제정되지 못하여 그 관리규약의 효력을 인정하기 어렵다고 설시하면서, "그렇다면 관리인을 선임하기 위하여는 집합건물법 제38조 제1항에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유부분의 면적비율)의 과반수의 찬성이 필요하다고 보이는데, 이 사건 관리단집회에서 관리규약 제*조에 따라 전유부분 1개호실마다 1개의 의결권을 부여하고 의결권의 과반수만으로 이 사건 결의를 한 사실이 소명되는바, 위 결의는 집합건물법상 의결정족수를 충족하지 못하여 효력이 없다고 봄이 타당하다"고 판시한 바 있습니다(수원지방법원 2021카합103** 결정 참조).

3. 평 가

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  판례는 집합건물법 제38조 제1항에서 관리단집회의 의결 요건으로 구분소유자와 의결권 2가지를 모두 요구한 취지와 관련하여, 다수의 구분소유자가 의사결정권을 독점하여 전유부분의 면적이 상대적으로 넓은 소수 구분소유자의 이익을 해하거나, 반대로 넓은 전유부분을 가진 소수의 구분소유자가 상대적으로 좁은 전유부분을 가진 다수의 구분소유자의 이익을 해하는 것을 방지하는 등 구분소유자들 사이의 이해관계를 합리적으로 조정하고 집합건물의 공평하고 원활한 공동 관리를 확보하기 위한 것으로 보고 있습니다(서울고등법원 2011. 7. 21. 2010나65841 판결 참조). 그런데 집합건물 관리현장에서 그 집합건물 현실에 맞게 구분소유자들이 관리규약으로 관리단집회의 의사를 결정함에 있어 구분소유자의 과반수로써 결정하거나 의결권의 과반수로써 결정할 수 있도록 이를 집합건물법에서 관리규약에 의할 수 있도록 유보해 주고 있어, 관리규약이 유효하게 제정되어 있으면 집합건물법 제38조 제1항보다 완화된 요건으로 관리인 등을 선임할 수 있는 것입니다.

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그런데 위 대상 사안에서는 관리규약이 적법하게 제정되지 못한 결과 관리단집회에서 관리인을 선임하려면 원칙으로 돌아가 집합건물법 제38조 제1항에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 선임하여야 함을 밝힌 것입니다.