공유지분권에 기초한 보존행위/권한없는 위탁관리회사의 관리비징수 

1. 문제점

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  관리인이 적법하게 선임되지 않은 집합건물관리단 현장에서, 그 관리인이 사실상 건물관리를 하거나, 권한 없이 집합건물관리를 위하여 건물관리회사에게 위탁을 맡겨 그 건물관리회사가 부적법하게 그 건물 소유자나 임차인에게 관리비를 징수하는 경우, 집합건물 구분소유자들이 집합건물 공용부분의 공유자들로서, 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 공용부분의 보존행위를 할 수 있는데, 공유지분권에 기초한 보존행위를 이유로 부적법한 건물관리회사를 상대로 관리비 징수를 금하는 소송을 할 수 있는지 문제됩니다.

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2. 법원의 태도

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   위 사실관계와는 정확히 일치하지는 않지만, 집합건물 구분소유자들이 권한 없이 건물관리행위를 하는 회사를 상대로 관리비 징수 등을 금지를 구하는 가처분 사건에서, "채권자들은 이 사건 각 상가 중 공용부분의 공유자들로서, 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 공용부분의 보존행위를 할 수 있다.~~~중략~~~ 다만, 공유물의 보존행위란 공유물의 멸실 · 훼손을 방지하고 공유물의 현상을 유지하는 사실적 · 법률적 행위를 말하는바(2010. 1. 14. 선고 2009다67429판결 등 참조), ~~~관리비 고지 · 부과 · 징수 · 법적 추심행위는 그로 인하여 이 사건 각 상가 공용부분의 멸실, 훼손이나 현상변경을 초래하는 행위에 해당하지 아니하므로, 이는 보존행위의 범위를 넘는다고 보인다. 따라서 단지 이 사건 각 상가 중 공용부분의 공유자라는 지위만으로는 별지2 목록 제1항 기재 행위의 금지를 구할 수 있다고 할 수 없다."라고 판시한 바 있습니다(서울고등법원 2016라1597 판결 참조).

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3. 평 가

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   집합건물/상가 구분소유자들은 집합건물 중 공용부분의 공유자들로서, 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의거 공용부분의 보존행위를 할 수 있습니다. 공용부분의 보존행위란, 판례가 설시한 바와 같이 공유물의 멸실 · 훼손을 방지하고 공유물의 현상을 유지하는 사실적 · 법률적 행위를 말하는데, 부적법한 건물관리회사가 집합건물 공용부분을 무단관리하고 있으면, 구분소유자들은 위 보존행위를 이유로 그 관리행위의 금지를 구할 수 있다고 할 것입니다. 그러나 위 사실관계와 같이 부적법한 건물관리회사가 권한 없이 구분소유자들로부터 관리비를 부과 징수하는 행위를 하는 경우에는 그 행위로 인하여 집합건물 공용부분의 멸실, 훼손이나 현상변경을 초래하는 행위에 해당하지 아니하므로 보존행위를 이유로 관리비 부과 징수행위를 금하는 소송을 할 수 없다고 봄이 타당하다고 할 것입니다.