임대차계약 무효 방어 

임차인이 병원 개설할 수 없어 임대차계약이 무효라고 주장하였으나 임대인이 방어한 사례

안녕하세요 진심으로 소통하는 김성환 변호사입니다.

오늘은 계약과 관련하여 계약의 내용이 된 채무를 이행하는 것이 계약 당시 이미 사실상 법률상 불가능한 상태인 경우, 계약이 무효인지 여부에 관한 문제에 대해 관련 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다. 특정 목적으로 사용하기 위한 부동산 매매 또는 임대차를 하였는데, 그 목적으로 이용할 수 없게 된 경우에 많이 볼 수 있습니다.

오늘 소개해드릴 사건은, 원고인 한의사가 한방병원을 개설하기 위해 건물의 소유자인 을과 건물 2~4층에 관한 임대차 계약을 체결한 후 임차보증금을 지급하였는데, 의료법령이나 건축법령 등에 따르면 위 건물에는 병원급 의료기관을 개설하는 것이 계약 체결 당시부터 불가능하였고, 이에 따라 원고는 한방병원을 개설할 수 없게 되자 임대차 계약이 무효라고 주장하며 임차 보증금을 반환해달라고 하면서 소송을 제기하였으나, 법원의 판단은 계약은 유효하다며 건물 소유자의 손을 들어준 사건을 소개해드리려고 합니다.

사건의 개요 및 쟁점

원고는 한의사로서 순천시에서 한방병원을 개설하거나 운영한 경험이 있었습니다.

피고는 2015.경 이 사건 건물을 경매로 취득한 사람으로서 당시 이 사건 건물의 건축법상 용도는 제2종 근린생활시설로 정해져 있었고, 예식장, 식당(뷔페)등으로 사용된 적이 있었습니다.

원고는, 피고가 이 사건 건물을 임대한다는 광고를 보고 피고를 만나 이 사건 건물의 2~4층을 임대하기로 협의하였으며, 계약금 명목으로 2천만원을 지급하였습니다.

피고는 원고에게 이 사건 건물의 건축도면, 실측도 등을 이메일로 전송해주었습니다.

원고는 이후 2015. 8. 17.경 피고와 만나 임대차 목적물에 대해 이야기를 나누면서, 원고가 임대차 목적물에 병원을 개설허가받아 사용하기 위하여 임대차계약을 체결하는 것이므로 정화조와 소방시설 부분은 병원 용도에 적합하도록 임대인인 피고가 책임지고 설치하거나 해결해달라고 하였고, 피고는 이를 수용하였습니다.

원고와 피고는 2015. 8. 31.경 이사건 임대차 목적물에 대하여, 보증금 1억 5천, 차임 월 750만원, 인도일 9. 1. 목적물 인도일 5년으로 정한 임대차 계약을 체결하였습니다. 특약사항으로 "병원개설 허가에 대한 건물 관련 부분을 임대인이 책임진다(정화조 및 소방시설), 건물 내부 인테리어에 대한 내부 허가는 임차인이 책임진다."라는 내용등이 명기하였습니다.

의료법령, 건축법령 등에 따르면, 한방병원 개설을 위해서는 바닥면적 1000제곱미터 이상인 건물은 건축선으로부터 3미터 이상 띄워야 하고 경계선으로부터 2미터 이상 띄워야 하는데, 이 사건 건물은 이러한 요건을 갖추지 못하여 임대차계약 체결 당시 임대차 목적물 전부(1200제곱미터)에 병원을 개설하는 것은 불가능하였습니다.

그러나 바닥면적 합계가 1000제곱미터 미만인 경우에는 용도변경 허가절차를 거쳐 의료기관을 개설할 수 있었습니다.

원고는 2015. 9. 10.경 건축사 사무소 등에 확인한 결과 바닥면적 합계 1000제곱미터 이상의 병원급 의료기관으로 개설, 사용할 수 없다는 사실을 알게 되었고, 피고와 협의를 진행하였으나 피고의 제안이 맘에 들지 않자, 이 사건 소를 제기하였습니다.

사건의 쟁점

계약의 내용이 된 채무를 이행하는 것이 계약 당시부터 이미 사실상, 법률상 불가능한 상태였다면 그 계약은 원시적으로 불능이어서 무효입니다. 여기서 불가능하다는 것은 절대적, 물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함합니다

계약이 원시적으로 불능인 경우 무효라는 법리는, 불능인 급부의무가 계약 내용에 편입되어 있음을 전제로 합니다.

따라서 이 사건 쟁점은,

임대차계약 체결 당시에 임차인인 원고가 이 사건 임대차 목적물 전부에 대하여 의료법상 병원급 의료기관으로만 개설 허가받아 사용한다거나, 그러한 사용이 가능하도록 임대인인 피고가 책임지고 보장하거나 이행한다는 점에 관하여 의사의 합치가 있었다면, 이에 관하여 이미 계약 체결 당시 원시적 불능상태였기 때문에 원고의 주장대로 계약이 무효로 인정될 수도 있는 상황이었습니다.

법원의 판단

원심법원인 창원지방법원은,

이 사건 임대차계약 체결 당시부터 건축법과 진주시 건축조례에서 정한 요건을 충족하지 못하여 병원개설 허가를 받을 수 없었으므로 계약이 목적 달성이 사실상 법률상 불가능한 상태였다고 보아 원고의 청구를 인용하였습니다.

대법원은 창원지방법원과 달리,

한의사인 원고는 계약 체결 당시 목적물에 병원을 개설하여 사용할 것이라는 점에 대해서는 알렸지만, 목적물 전부에 대하여 병원급 의료기관으로만 개설 허가받아 사용할 것 이라는 점에 관하여는 고지하지 않았다는 점, 그리고 그러한 법적 행정적 규제에 대하여 관할관청이나 건축사에 문의하여 손쉽게 알아볼 수 있었다는 점에 비추어 원고는 이에 관하여 제대로 알아보지 않았고, 임대인인 피고에게 이에 관하여 구체적으로 물어보거나 상의하지도 않았다는 점에서 이 사건 쟁점에 관한 부분에 관하여는 의사의 합치가 이루어지지 않았다고 봄이 타당하다고 보아 원고패소판결 취지로 원심판결을 파기하고, 다시 심리 판단하도록 원심법원에 환송하였습니다.