[전부승소] 상가건물임대차 권리금 반환 및 손해배상 청구 

상가건물임대차 권리금 반환 및 손해배상 청구 성공사례

안녕하세요. 신뢰와 결과로 답하는 김성환 변호사 입니다.

오늘은 상가를 임대하여 영업을 해오던 의뢰인이 신규 임차인을 소개하고 권리금을 받아야 함에도 임대인이 신규 임차인에게 부당하게 과다한 조건이 아니면 신규임차인과 임대차 계약을 할 수 없다는 등으로 대응함으로써 임차인이 권리금을 받지 못하여 임차인이 임대인에게 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 방해에 따른 손해배상청구 사건에 대하여 이야기 해보려 합니다.

사건의 개요

의뢰인은 20년 전부터 상가를 임대하여 김밥집을 운영해 왔습니다.

의뢰인은 임대차 계약이 종료할 때마다 임대차 계약을 갱신하여 현재(월세 695만원)에 이르렀고, 계약 기간의 만료를 앞두고 건강의 악화 등으로 더 이상 운영이 힘들다는 판단하에 중개사무소를 통하여 신규 임차인을 구하고 신규 임차인에게 권리금으로 1억3천5백만원을 받기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인을 소개하였습니다.

그러나 임대인은 의뢰인이 기존 임차인에게 지급한 권리금 1억도 인정하지 않았고, 신규 임차인에게 (부당하게) 높은 월차임(월세 1200만원)이 아니면 계약을 체결할 수 없다고 하면서 임대차 계약을 거부하였습니다.

이에 의뢰인은 로펌 로진을 찾아주셨습니다.

사건의 진행 및 법리 검토

로진을 만나기 전, 의뢰인이 임대인에게 사정을 해보았지만, 임대인은 법대로 하라면서 강경하게 대응하였습니다. 이에 로펌 로진은 소송으로 대응할 수 밖에 없는 상황에서 개정된 상가임대차법에 따라 권리금 회수 기회 박탈에 따른 손해배상 청구 소장을 제출하였습니다.

먼저 법리적으로 검토되어야 할 점은,

첫째 임차인인 원고가 피고인 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지,

둘째 손해의 범위는 얼마인지(경우에 따라서는 감정이 필요합니다)였습니다.

특히, 손해의 범위에 대해 어려움이 있었는데요,

상가임대차법 제10조의4 제3항 후문은 손해의 범위를 규정하고 있으며, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다."라고 규정되어 있습니다.

이에 대해서 판례는 "상가임대차법 제10조의4 제3항의 입법목적 및 규정 취지에 의하면, 임대인의 권리금 회수 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입게 된 경우 임차인으로서는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 어느 하나에 대하여 주장·입증을 마치는 것이고, 위 2가지 기준 중 임차인이 주장·입증한 권리금 액수보다 다른 기준의 권리금 액수가 낮다는 점은 이를 다투는 임대인에게 주장·입증 책임이 있다고 해석함이 상당하다."라고 판시하고 있습니다.

종료 당시의 권리금 산정을 위해서는 감정을 통하는 경우가 많고, 이 사건의 경우 권리금이 높게 산정되어야 하는 사유에 대해 집중적으로 검토를 하였고 대부분에 대한 승소를 확신하고 소송을 진행하였습니다. 특히, 다음과 같은 부분을 집중적으로 검토하였습니다.

권리금은 유형재산 평가액과 무형재산 평가액의 합으로 산정하고, 이 경우 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액에 의해서 산정됩니다(판례).

그러나, 임차인인 의뢰인에게는 다음과 같은 불리한 점이 있었습니다.

첫째, 대부분의 영업시설과 비품은 쉽게 수거할 수 있는 동산으로서 그 소유권은 원고에게 남아 있으므로 어떤 손해가 발생했다고 보기 어려운 사정 등으로 인한 유형재산 평가액의 감소의 위험성(관련 판례상 인정될 가능성이 높은 부분)

둘째, 의뢰인이 이미 오랫동안 임차하여 영업을 운영해온 점, "이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다"고 작성한 특약사항으로 인해 손해배상액 감액 가능성(관련 판례상 인정될 가능성이 높은 부분)이 있었습니다.

이에 로진은 손해범위와 관련하여 집중적인 사실적·법리적 주장을 하였습니다..

결과

결국, 상대방 측에서 합의를 요구해왔고, 결국 원고인 의뢰인은 거의 모든 금액인 1억 1000만원에 이르는 합의금을 받고 합의하여 마무리 되었습니다.

​상가 임대인에 비하여 경제적 약자였던 의뢰인은 실제 권리금 평가를 위하여 감정이 이르는 경우 감정비가 들고 패소시에 원고측에서 이를 부담하게 될 수 있다는 부담, 시간이 지날수록 의뢰인은 지쳐갔고, 당시가 2020년 중순경으로 코로나로 인하여 권리금 평가가 낮게 평가될 가능성도 있는 상황이었습니다.

로진은 상대방이 대응할 가능성이 있는 주장을 미리 예측하여 집중적으로 대응하여 좋은 결과를 얻을수 있었습니다. 

로진의 전문적인 대응으로 빠른 시간내에 의뢰인에게 웃음을 찾아 드릴수 있어서 보람있었습니다.