재 전입신고를 하는 경우 대항력 등의 효력 

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에는 '임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.'라는 대항력에 관한 규정이 있는데, 규정에도 있지만 임차인은 임대인과의 합의하에 임대차에 대한 등기를 할 수도 있고, 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하는데, 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는 효과가 있는바, 등기에 관한 시간과 비용 등을 생각하여 일반적으로 등기를 하는 경우는 많지 않습니다.

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2. 이에 주택임대차보호법에서는 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다는 규정을 두어 임차권 등기를 하지 않아도 대항력 등을 인정하는 규정을 둔 것인데, 대항요건을 갖춘 날과 제한물권의 등기일(예를 들어 임대차 계약 체결 후 임차인이 전입신고 등을 하기 전에 임대인이 근저당권을 설정하는 경우) 이 같은 경우에는 제한물권의 등기일이 임대차에 우선합니다.

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3. 임대차 계약 시 임대인과의 별도의 약정을 통하여 전입신고를 잠시 다른 곳으로 했다가 다시 전입을 하는 조건의 계약이 체결되는 경우가 있는데, 실제로 미등기 건물의 대출과 관련하여 대출을 해 준 금융기관에서 1순위 근저당권을 요구하는 경우가 있기 때문인바, 계약 당시 이러한 점에 대한 약정이 있었고, 실제 채권 최고액에 대한 등기가 이뤄진다면 임차인에 대한 기망이 없기에 임대차 계약의 해제가 어렵습니다.

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4. 다만 임차인 입장에서 전입신고를 다른 곳으로 옮겼다가 재 전입신고를 한 경우이기에 어느 시점을 기준으로 대항력이 인정되는지가 문제가 되는 바, 대전지방법원 천안지원은 '주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 재전입한 경우, 임차인의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단하여야 하므로 낙찰에 의해 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없다.'라는 판시(대전지방법원 천안지원 2004. 9. 2 선고 2004가단12178 판결 [건물 명도 등])를 하여 기준을 제시하였습니다.