안녕하세요
윈앤파트너스 법률사무소 한장헌 변호사입니다.
사회생활에서 계약이라는 것은 중요하고 또 그 무게가 무겁습니다. 제대로 알고 진행하지 않은 계약은 추후 사회생활에서 자신의 발목을 잡게 되는 것이죠. 특히 큰 돈이 오고가는 거래에서라면 그 중요성은 이루 말할 수 없을 것입니다.
요즘은 내 집 마련은 물론 재태크 차원에서 아파트매매계약이 이뤄지는 경우가 무척 많아졌습니다. 비록 과열 투기 열풍 때문에 나라에서 이것저것 제약을 걸어놓고 있는 상황이지만 그런 제약이 적용되는 서울을 벗어난 인접 지역에서는 예전보다 더 많은 아파트매매계약 건수가 발생하고 있다고도 합니다.
그런데 이 과정에서 계약 상의 문제가 발생해 분쟁이 벌어지는 일이 많아졌다는데요. 특히 이런 사례는 부동산 매매 제약이 많이 걸리는 때에 더 자주 벌어진다고 알려져 있습니다. 그렇다면 아파트매매계약을 하게 될 때 무엇을 조심해야만 할까요?
분양권이나 청약통장은 그 전매가 금지되는 경우가 있습니다. 이는 구 주택법에서는 제39조의1에서, 현행 주택법에서는 제41조의2에서 규정하고 있는 사항입니다. 만약 이 법을 어길 시에는 주택공급 신청 지위를 무효로 돌릴 수 있고, 혹은 이미 체결이 되어 있는 주택 공급 계약까지도 취소할 수 있게 됩니다 하지만 그럼에도 불구하고 뒤에서는 암암리에 청약통장이나 분양권이 거래가 되고 이를 근거로 아파트매매계약을 맺기도 하는데요,
이렇게 맺은 계약은 유효할까요?
A씨는 모 신도시에 세워진 아파트를 계약금을 내고 분양받게 되었고, 이를 부동산 브로커를 통하여 B씨에게 팔아넘기게 되었습니다. 그런데 이 당시 해당 분양권은 분양 받은 후 일정 기간 동안 매매하지 못하도록 묶여 있었던 상태였는데요. 그럼에도 불구하고 A씨는 더 많은 분양권을 따 낸 다음 이를 전매한 바 있었습니다. 그런데 문제는 그 이후 아파트 가격이 대폭으로 뛰게 되었다는 것이었죠. 이에 A씨는 이 매매계약은 주택법을 위반하여 체결된 것이므로 무효라고 주장하고 소유권을 B씨에게 넘겨주지 않으려 하게 되었습니다.
그렇다면 A씨의 주장대로 이 계약은 무효가 맞을까요?
법원은 그렇지 않다고 보았습니다.
주택법에서는 청약통장, 분양권을 전매하지 말라고 규정을 하고 있기는 하나 A씨와 B씨가 맞은 매매계약 그 자체를 무효로 돌릴 수는 없다고 보았던 것입니다. 주택법에서의 규정이 그렇기는 하지만, 규정을 위반한 전매 계약이 있었다 하더라도 이것이 알아서 무효로 돌아가는 것은 아니고, 사업 주체가 그 이후에 어떻게 대처하느냐에 따라서 추후 주택공급 신청 지위를 무효로 만들던지 공급계약 취소를 하는 식으로 결론이 나게 되는 것입니다. 즉, 추후에 사업 주체의 처분에 따라 결과는 더 달라지겠지만 일단 주택법 위반을 하여 계약을 맺었다고 해도 원천적으로 계약이 무효가 되는 것은 아니라는 것입니다.
이는 결국 해당 주택법 조항을 효력규정이 아닌 단속규정으로 본 것이라 볼 수 있을 것입니다.
아파트매매계약은 상당히 큰 돈이 오고 가는 것이기 때문에 신중에 신중을 기해야 하며, 자신이 예상했던 것과는 딴판인 결과가 언제라도 생길 가능성이 높기 때문에 이에 대비하는 것에 대해 고려할 필요가 있습니다. 다만 일반인이 혼자서 사안을 대처하기가 쉽지 않을 가능성이 높기 때문에 아파트매매계약 관련해 다양하게 발생하는 분쟁으로 어려움이 있다면 관련한 소송을 수행한 경험이 있는 변호사의 조력을 통해 사건을 대처하는 것이 현명한 대응이 될 수도 있을 것입니다.
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