세입자 퇴거의사 번복시 명도소송 승소가능성(임대차3법)

Question

1. 세입자가 살고있는 집 매수계약체결(20.6월)
- 세입자가 살고있는 집을 들어가서 봤고, 현 집주인이 세입자에게 퇴거의사와 날짜 확인후 세입자가 원한 퇴거일자 확인후 계약체결(퇴거일 내년 1월, 전세계약만료는 20년6월_매수계약일자 이후)
- 현 집주인이 내용증명통해 전세계약 갱신거절 의사 밝힘(만료 약 3개월전)
- 매수계약 잔금일자는 20년11월

2. 매수계약과 동일한 날 현재 살고있는 집 매도계약체결
- 매수계약한 집 세입자가 퇴거하기로 한 잔금 받기로 계약

3 . 세입자가 임대차3법을 이유로 합의했던 퇴거를 거부한다는 의사를 밝힘(오늘)
- 1.은 증거는 내용증명서류 및 카톡대화, 전세계약서에 퇴거일자 기재후 세입자 도장 등으로 증빙 있음.

(질문)
임대차3법 시행이 되어도, 저희가 매수한 집에 실거주 목적으로 들어갈 경우 갱신거절 가능한걸로 알고있습니다. 이 경우 저희가 세입자를 상대로 명도소송까지도 가야할수 있을거같은데, 아래의 내용 질문드립니다.
1. 명도소송 승소가능성과 이길경우 손해배상으로 받을 수 있는 범위
2. 이왕이면 소송까진 가고싶지 않으므로, 명도소송 제기 전 세입자에게 퇴거 의사를 다시 받기 위한 효과적인 준비(내용증명 등)

강동호 변호사 · Answer

1. 실거주를 사유로 갱신거절 가능하기에, 
명도소송시 승소가 유력합니다.

이때, 상대방으로부터 소송비용 뿐만 아니라, 
집주인이 전세만료시에 입주 못함으로 발생한 손해 등을
세입자로부터 배상 청구할 수 있습니다.

2. 우선 내용증명을 통해 법적 근거를 설시하면서 갱신거절하고,
그럼에도 불응하면 가처분 및 명도청구소송을 고려하셔야 합니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 임차인이 인도 거부하는 경우라면 인도소송 청구 가능합니다.  집행불능에 대비하여 임대차 목적물에 가압류 신청하셔야 합니다.

2. 손해배상 청구는 통상 차임 상당의 손해로 법원 감정인 감정 결과에 따라 정해집니다.

3. 위와 같은 내용 정해서 내용증명 발송 후, 상대방이 불응하는 경우라면 인도소송 등 진행하시는 게 좋을 것으로 사료됩니다.

김춘희 변호사 · Answer

1. 귀하가 실거주 목적으로 집을 매수한 본건에서, 퇴거에 불응하는 임차인을 상대로 명도소송을 제기하는 경우, 귀하는 승소가능하며, 판결선고시까지 기간은 대략 6개월 이상이 소요될 것으로 사료됩니다. 이 경우,  손해배상도 같이 청구하는 경우, 그 범위는 귀하의 입주시까지의 주거형태에 따라 달라질 것으로 보이며, 승소할 경우, 소송비용을 받으실 수 있을 것입니다.

2. 임차인에게 내용증명을 보내어, 실거주할 것임을 명백히 밝히시고, 약속한 퇴거일자에 퇴거하지 않을 경우, 그로 인한 손해를 배상할 책임을 묻겠다고 하실 수 있을 것입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인이 약속한 일자에 이사를 가지 않는다면, 명도소송을 제기하여 승소할 수 있을 것으로 보입니다. 명도소송과 함께 매수인이 직접 거주를 못함으로 인하여 발생하는 각종 비용(다른 곳에 거주하는 동안 지급하게 된 임대료, 두 번 이사함에 따른 이사비용 등)에 대한 손배청구를 같이 해야 할 것입니다.

2. 다만, 위와 같은 상황까지 가지 않으시려면 임차인의 주장이 전혀 타당하지 않다는 점을 밝히면서 약속한 날짜에 이사를 가야한다는 점, 불이행시 1.항에서와 같은 손해배상을 해야 한다는 점 등에 대하여 내용증명을 통하여 명확하게 고지를 하시면 좋을 것으로 보입니다.

3. 참고로, 임차인의 임대차계약은 3개월 전의 임대인에 의한 갱신거절통보와 만기일인 2020. 6.이 경과함으로 인하여 종료되었다고 보이므로 임대차3법이 적용되지는 않을 것으로 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.