아파트하자보수기간을 놓치지 않고 피해입증을 하려면? 

빌라나 아파트에 새로 입주한 주민들은 특히 이 하자보수에 대해서 잘 알아보셔야 하는데요.

만약 신축한 빌라에 하자가 있을 경우, 어떻게 대처할 수 있을까요?

오늘은 아파트하자보수 및 기간에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

빌라나 아파트와 같은 공동주택의 경우 사업주체가 하자에 대한 보수책임을 지게 됩니다. 부담하는 하자의 범위와 각 범위 별 하자담보책임기간은 주택법령에 기재가 되어 있습니다. 각각의 범위의 아파트하자보수기간 내에 입주자대표회의 등은 하자가 발생한 것을 발견했을 시, 사업 주체에게 그에 대한 하자 보수를 청구하는 것이 가능합니다.

또한 입주자대표회의로부터 하자보수를 요청 받은 사업주체는 청구 받은 날로부터 3일 내로 하자를 보수하거나 또는 보수 일정을 명시한 계획을 통보해야 하는데요.

하자보수기간에 따르면 공동주택은 민법의 규정과는 관계없이 사용승인일로부터 기둥 내력벽 등의 주요 구조부의 경우 10년, 바닥, 지붕 등의 경우는 5년 등으로 제한이 되어 있습니다.

하자보수기간에 따르는 내력부 하자라는 것은 안전진단 결과 무너질 우려가 있다고 판정된 경우를 의미합니다.

또한 누수나 누출, 기능불량, 균열 등의 건축물과 시설물 등의 기능, 미관, 안전상 지장을 초래할 정도로 보이는 하자가 발생했을 경우에도 사업주체가 그 하자를 보수하도록 규제하고 있는데, 그렇다면 아파트하자보수기간으로 나타날 수 있는 법적 문제는 어떤 양상으로 나타나기도 하는지 관련 판례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

사안에 따르면 A아파트 입주자대표회의는 아파트 외벽과 내벽에 발생한 균열 및 누수 등에 대해서 하자가 발생했다고 주장하며 하자보수를 보증한 B사를 상대로 손해배상 청구를 하였습니다.

A아파트 입주자대표회의가 청구한 금액은 대략 20억원이 넘는 금액이었습니다.

1심에서는 아파트의 하자를 인정하면서 약 18억원을 지급하라고 판결을 내렸으며 2심에서는 15억원을 지급하라고 판시했습니다.

그러자 B사는 주택법 제46조를 근거로 들며 상고했는데요.

주택법 제46조에 의하면 아파트, 빌라와 같이 공동주택에서 발생한 결함으로 인해서 무너지거나 그러할 우려가 있다고 판단되는 중대한 하자가 있다면 사용승인일로부터 10년 내로 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이에 따라 B사는 건물이 무너질 정도의 결함이 있거나 그러할 우려가 있을 만큼의 하자가 존재해야 손해배상을 청구할 수 있는데, A아파트의 경우 그러한 우려가 전혀 없으므로 아파트하자보수기간 범위를 3년으로 보아야 한다는 것입니다.

이러한 상황에서 대법원 재판부는 원고 일부 승소로 판결한 원심을 확정하여 15억원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 대법원에 따르면 주택법의 규정은 건물이 무너질 우려가 있는 중대한 하자에 대해서 위험성에 대한 가중책임을 시공사에 지게 하려는 목적이 있다고 설명했습니다. 이는 가중책임을 목적으로 하는 것일 뿐 중대한 하자에 대해서만 책임을 지는 것으로 제한을 두려는 목적이 아니었음을 덧붙였는데요.

이어 대법원은 아파트나 빌라와 같은 공동주택의 경우 일반적인 집합건물보다 더욱 보호해야 할 필요성이 있는 가운데, 중대한 하자에 한해서만 아파트하자보수기간을 5년 내지 10년으로 보는 것은 오히려 하자보수 책임 기간을 10년으로 한 일반적인 집합건물보다 더욱 보호를 하지 못하는 결과가 발생한다고 밝혔습니다. 이는 즉 국민이 주거생활을 하는데 상당한 위험성을 불러일으킬 수 있다는 것이었습니다.

따라서 대법원은 국민이 쾌적하고 안전하게 주거생활을 할 것을 목적으로 둔 주택법의 입법취지를 종합해보면 아파트하자보수기간은 내력벽에 문제가 생기는 등의 중대한 하자가 아닌 경우에도 주택법에서 정한 10년 혹은 5년으로 보아야 한다고 판시했습니다.

살펴본 것처럼 각각의 하자 범위 등에 따라서 아파트하자보수기간이 다르게 해석될 수가 있는데요. 건물에 하자가 발생한다는 것은 그 만큼 주거생활, 혹은 일상생활을 하는데 있어 불편하거나 위험성을 초래할 수 있는 만큼 하자를 발견한 초기에 신속히 대응해야 합니다.

그런데 이 때 하자보수는 누구에게 청구해야 하는지, 청구 가능한 기간이 지난 것은 아닌지 등의 문제로 법적 고충이 느껴질 수 있는데요. 이러한 경우 건설 관련 분야에 있어 다년간 수행해온 변호사와 동행하는 것이 자신의 정당한 권리를 주장하는데 도움이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.