[주택임대차] 임대차 계약갱신요구 거부에 따른 손해배상청구 

안녕하세요, 배기형 변호사입니다.

2020년 7월 '계약갱신요구권(또는 계약갱신청구권)'과 '전월세상한제 5%'를 담고 있는 주택임대차보호법 개정안(이른 바 '​임대차3법')이 국회를 통과한 이후 주택 전세가가 크게 요동치기 시작했고, 아직까지도 전세시장이 안정화되지 못하고 있습니다.

실거주 사유 계약갱신거절 vs 갱신거절 손해배상청구

특히, 당시 아파트 가격이 폭등함에 따라 집주인의 세금부담이 날로 증가하면서, '전월세상한제 5%'가 적용될 경우에 장기간 전세보증금이나 월세를 인상할 수 없게 되어 주택 보유비용이 급격히 늘어날 것을 염려한 임대인이 많았습니다. 이에 임대인들은 기존 임대차계약(보통 전세계약)의 갱신을 거부하고, 미리부터 보증금을 대폭 상향시켜 새롭게 임대차계약을 체결하고자 했는데요. 다만 임대차 3법에서는 전월세상한제 외에도 '계약갱신요구권'을 규정해놓은 관계로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에는 보증금을 높이려는 임대인의 계획은 불가능해질 수 밖에 없었습니다.

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이에 임대인들 사이에서는 '계약갱신요구권'의 거절사유로 규정된 "실거주"사유를 들어 계약갱신요구를 거절하는 방법이 유행하기 시작했고, 실제로 최근 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 경우에는 거의 예외 없이 임대인이 "실거주"를 하겠다는 점을 통지하고 있는 것으로 보입니다.

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그런데, 실거주 사유를 들어 계약갱신을 거절한 임대인이, 보증금을 높여 바로 다시 전세를 내놓거나, 1~2달 가량 짧게 거주한 이후에 다시 높은 보증금에 전세를 내놓는 일이 속출하면서, 계약갱신을 거절당한 임차인들 사이에서 손해배상청구를 하겠다는 사례가 늘고 있습니다.

그러면, 계약갱신을 거절당한 임차인은 임대인에 대한 손해배상을 청구할 수 있을까요?

제가 실제로 수행한 이번 사례는 바로, 계약갱신을 거절당한 임차인이, 저에게 임대인에 대한 손해배상청구를 의뢰한 사안에 관한 것​​입니다.

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실제로 주택임대차보호법에서는 실거주 사유로 계약갱신을 거절하였음에도 불구하고, 이후 임대인이 제3자에게 그 주택을 다시 임대한 경우에는 임대인이 임차인에게 손해를 배상하여야 한다는 점을 명시하고 있습니다.

손해배상 액수는?

손해배상 액수는 ① 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있는 경우나, 전세계약의 경우에는 법에 따라 월세로 환산하여 계산함)의 3개월분, ② 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년 분에 해당하는 금액, ③ 실제 임차인이 입은 손해액 중에서 가장 큰 금액으로 정해집니다.

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이 손해배상 액수는 생각보다 꽤 큰데요, 예를 들어 계약갱신을 거절하고 새로운 임대인과 보증금 2억원을 증액하여 전세계약을 체결했다면, (2022년 1월 기준으로는) 1,300만원 가량을 배상해야할 수도 있습니다.

잘못된 정보에 휘둘리지 말아야... 재임대 사실 확인할 방법 있어

실제 주택가격이 폭등하면서 세금 산정의 기준이 되는 공시지가나 시가표준액도 동시에 크게 올랐고, 각종 세금 관련 법안이 개정되면서 임대인들이 전세금이나 월세금을 올리지 않고서는 큰 손해를 보게된 것도 사실입니다.

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이 과정에서 임대인들이 참여한 커뮤니티에서는 "실거주 사유로 계약갱신을 거절하고 1달만 살거나, 주민등록만 이전해 두면 손해배상을 당할 리가 없다. 손해배상을 당하더라도 이사비나 복비 정도를 주면 되니 계약갱신을 거절하는 것이 무조건 이익이다."라는 등의 잘못된 정보도 횡행하고 있는 것으로 보입니다.

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현재 실무상으로는 혼선이 빚어지고 있기도 하지만, 주택임대차보호법과 시행령에 의하면 전 세입자가 기존에 살던 집의 확정일자를 열람할 수 있도록 명확히 규정되어 있습니다. 따라서 전 세입자에게도 기존에 살던 집이 다시 임대되었는지를 확인할 수 있는 방법이 있다는 것이죠.

계약갱신거절시 임대인/임차인 모두 꼼꼼한 준비가 필요합니다!

실제 세금부담이 급격하게 증가한 임대인의 입장도, 당장 거액의 보증금을 추가로 마련하기 어려운 임차인의 입장도 모두 이해가 되는 상황입니다.

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따라서 임대인이 계약갱신요구를 거절하고, 또 손해배상청구를 당하지 않기 위해서는 계약갱신거절 이전부터 갱신거절의 방법과 향후 주택의 처리 방법에 대하여 철저하게 준비를 해 둘 필요가 있고, 임차인으로서는 부당한 계약갱신거절로 인해 입은 손해를 배상받을 수 있도록 사실관계와 자료를 잘 정리하여 소송에 임할 필요가 있겠습니다.

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평생을 살면서 임대차계약을 한 번도 체결하지 않는 사람이 있을까요? 그만큼 임대차 계약은 생활과 밀접하게 관련되어 있습니다. 특히 주택은 삶의 안정과 직결된 만큼, 당사자들이 민감하게 반응할 수 밖에 없고, 법적 분쟁으로 이어지기도 쉽습니다.

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주택가격과 전세가격이 모두 폭등하면서, 계약갱신 관련 분쟁으로 다투는 액수도 엄청나게 증가했는데요, 계약갱신과 관련한 분쟁을 다룰 때는 전문적인 경험과 능력을 갖춘 변호사의 조력을 받는 것이 중요하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

배기형 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업하고 사법시험을 합격한 이후 국가기관 법무관으로 근무하며 대한민국의 소송을 전담하였고, 이후 대형로펌 법무법인(유한) 광장에 소속하여 사회적 이목이 집중되는 사건들을 처리하였습니다.

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현재 배기형 변호사는 판사, 검사 출신의 변호사와 대형로펌 출신 변호사들로 구성된 법률사무소 온에서 검증된 경력의 변호사들과 유기적으로 협력하며 대형로펌에 비견되는 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.