신축아파트 하자소송에 관한 A to Z 

안녕하세요.
의뢰인과 진심으로 소통하는 변호사,
주명호 변호사입니다.

요즘 집값이 천정부지로 오르고 있으며 특히 아파트의 경우는 더욱 그러합니다. 그런데 전재산에 받을 수 있는 대출은 모두 끌어들여 소위 영끌로 산 신축아파트에 문제가 있다면 가만히 있을 사람을 아마 거의 없을 것입니다. 실제로 하자심사분쟁조정위원회의 연도별 신청건수를 보면 지난 2015년부터 두배이상 늘어 매년 4000건을 넘겼다고 합니다. 따라서 오늘은 신축아파트가 균열이 발생한다던가, 아파트가 설계대로 시공되지 않았다거나 시공상 잘못으로 하자가 발생한 경우 등에 관한 신축아파트 하자소송에 대하여 전반적으로 포스팅을 해 보고자 합니다.




▶ 신축아파트 하자소송 제척기간이 매우 중요합니다

(1) 법률의 규정

민 법 제667조(수급인의 담보책임)

① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
③ 전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

제668조(동전-도급인의 해제권)
도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.



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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (약칭 : 집합건물법)

제9조(담보책임)
① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다.

② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다.

④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

제9조의2(담보책임의 존속기간)
제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각호의 기간 내에 행사하여야 한다.

1. 건축법 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 : 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자 : 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분 : 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분 : 주택법 제49조에 따른 사용검사일 (집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 주택법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인일
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날로부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.

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(2) 주의할 점

집합건물법에 따르면 하자의 종류에 따라 2년에서 10년의 담보책임 존속기간이 있습니다. 예를 들어 설명을 드리자면 타일공사 등 마감이 잘못된 하자라면 아파트를 인도받은 날로부터 2년 내에 소송 등을 통하여 하자보수를 청구하여야 하고, 창호공사라면 3년 내에 하자보수를 청구하여야 하며, 철근콘크리트 공사라면 5년 내에 하자보수를 청구하여야 하며, 건물 주요구조부의 결함이나 지반공사의 하자라면 10년 내에 하자보수를 청구하여야 합니다.

또한, 개정 집합건물법 규정에 의하여 2013년 6월 19일 이후에 분양된 아파트는 위 규정에 의한 2년에서 10년의 담보책임 존속기간이 적용되지만 그 이전에 분양된 아파트의 경우는 1년에서 10년의 다른 담보책임 존속기간이 적용됩니다. 즉 주택건설촉진법 제38조 제14항과 공동주택관리령 제16조에 따라 사업주체가 분양한 공동주택에 관하여 하자보수기간을 준공일부터 하자보수대상인 시설공사에 따라 1년에서 3년 사이로 규정하고 있으므로 이 기간 내에 하자보수청구소송 등을 제기하여야 하며, 기둥과 내력벽은 10년, 보, 바닥, 지붕은 5년 내에 하자보수청구소송 등을 제기하여야 합니다.




▶ 신축아파트 하자소송 원고자격

집합건물법 제9조 담보책임 규정에 의하면 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다고 규정하고 있습니다. 따라서 신축아파트 전체에 문제되는 하자가 있다면 구분소유자인 입주민들이 입주자대표회의나 관리단에 이에 대한 채권을 양도하고 채권을 양수받은 입주자대표회의나 관리단이 원고가 되어 변호사를 대리인으로 선임하여 신축아파트 하자소송을 진행하는 경우가 많습니다.

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▶ 신축아파트 하자소송 피고

개정 집합건물법에 따라서 시행사(분양자를 말함)는 물론 아파트를 직접 건설한 건설업체인 시공사에 대하여도 하자보수를 청구할 수 있고 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.


▶ 신축아파트 하자소송 많이 제기되는 이유는?

아파트 하자에 대하여 시행사나 건설사는 담보책임기간 내에 보수나 손해배상을 해 주어야 할 의무가 있지만 하자보수의 요구를 받고 이를 하지 않는다고 하더라도 아무런 법적 제재를 받지 않습니다. 따라서 시행사나 시공사는 담보책임 기간이 지나가기만 기다린다고 해도 과언이 아닙니다. 따라서 권리를 침해당한 입주자들은 아파트 하자소송을 생각할 수 밖에 없는 것입니다.

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▶ 신축아파트 하자소송에서 유념해야 할 부분

(1) 신축아파트 하자 소송의 특징

신축아파트 하자 소송은 다른 소송에 비하여 시간과 비용이 많이 증가 할 수 있습니다. 하자진단을 전문기관으로부터 받아야 하는데 하자가 발생한 부분에 대하여 한국시설안전공단이나 그 밖에 한국건설기술원 등으로부터 하자부분을 확인 받는데 비용이 들 수 있습니다. 그리고 그밖의 기본적 소송비용이 들고 법원의 감정비용도 추가될 수 있습니다. 따라서 이러한 비용에 대비하여 입주민에게 아파트 하자 소송을 할 실익이 더 큰 것인지 꼼꼼히 따져 보아야 합니다.


(2) 중대한 하자인 경우

신축아파트의 하자가 중대한 하자인 경우 원시공사가 아니라 제3자가 하자를 보수하는 것은 나중을 생각한다면 현명한 결정이 아닐 수 있습니다. 원시공사가 중대한 하자에 관하여 가장 적절하게 보수를 할 수 있다고 보아야 하기 때문입니다. 그러나 현실적으로 아파트 하자소송을 진행하면 금전배상원칙에 따라 원시공사로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받고 그 받은 손해배상금으로 다른 제3자를 통하여 하자를 보수하게 됩니다. 이런 경우 적절한 보수가 된다고 장담하기 어려울 수 있습니다. 따라서 중대한 하자인 경우 최대한 원시공사에 하자보수를 청구해 보고 그럼에도 보수가 이루어지지 않는다면 마지막으로 아파트 하자 소송을 진행하시는 것이 좋습니다.


▶ 끝맺음말

오늘은 신축아파트 하자소송에 관하여 전반적으로 알아보았습니다. 위에도 언급했듯이 아파트 하자소송만이 능사는 아니고 그 전에 시행사나 시공사 등에게 하자보수를 적극적으로 요구하는 것이 중요하고 그럼에도 불구하고 여의치 않을 때에는 하자소송의 실익을 여러가지 면에서 따져보고 소송을 진행하시는 것을 추천드립니다. 현재 신축아파트의 하자로 인하여 고통을 받고 계시다면 먼저 무료상담전화로 연락을 주시기 바랍니다. 다수의 관련 사건을 진행한 경험을 바탕으로 합리적인 해결책을 제시해 드리겠습니다. 신축아파트 하자소송의 경우 집합건물법 등 관련 법조항에 능통한 변호사의 도움을 받으시는 것이 특히 중요하다는 말씀을 마지막으로 드립니다.

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이상, 의뢰인과 진심으로 소통하는 변호사,

주명호 변호사 였습니다.

감사합니다.

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