주택,상가 임차인의 원상회복의무 A to Z 

안녕하세요.
의뢰인과 진심으로 소통하는 변호사.
주명호 변호사 입니다.


일상생활을 하다보면 주택임대차의 경우 임대차 종료로 아파트를 빼려고 하면 집주인이 벽지나 마루가 변색되었다든지 벽의 도배를 다시할 필요가 없는 작은 못자국 등을 이유로 보증금에서 이에 대한 비용을 제하고 지불하겠다고 요구하는 등의 분쟁이 다수 발생합니다. 그리고 상가임대차의 경우 전임차인이 시설한 시설물까지 철거하고 나가라고 상가주인이 요구하는 등의 분쟁이 심심찮게 발생하고 있습니다. 따라서 오늘은 주택임차인과 상가임차인은 임대차 종료 후 어디까지 원상회복의무를 부담하는지, 임차인의 원상회복의무 판례를 중심으로 설명을 드리겠습니다.




▶ 법률의 규정

민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
민법 제654조 (준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

▶ 주택 임차인의 원상회복의무 범위

위 법률규정에 근거하여 통상 임대차 계약서에는 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 반환하고 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다는 규정을 합니다. 여기서 원래의 상태로 복구하여 반환한다는 의미가 중요한데 이에 대한 판례를 살펴 보겠습니다.


(1). 판례의 태도

<서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합 100279, 2006가합62053 판결>
임차인은 임대차계약이 종료된 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용 수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연히 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상의 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

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(2). 위 판례의 해석을 통한 주택 임차인의 원상회복의무 범위

위 판례의 내용이 복잡하고 어려워 보이지만 간단하게 말하자면 일상생활에서 통상사용방법에 따라 발생하는 임차목적물의 써서 닳고 없어짐은 임차료를 지급하는 것으로 상쇄되는 것이므로 임대인이 부담해야 할 영역에 속한다는 것입니다. 따라서 마루나 벽지의 변색이나 도배를 다시 해야 할 정도가 아닌 못자국 등은 임차인의 원상회복의무에 속하지 않는다고 볼 수 있습니다. 다만 유리가 파손된다는지, 변기가 파손된다는지 하는 것은 이 범위를 벗어나는 것이므로 임차인의 원상회복의무에 포함된다고 볼 수 있습니다.

▶ 상가 임차인의 원상회복의무 범위

상가의 경우 주택과 달리 각종 인테리어를 한다거나 시설을 설치하는 경우가 많습니다. 이 경우에도 임대차가 종료된 경우 임대인과 임차인 간 별도의 특약이 있다면 그 특약이 우선하겠지만 이러한 특약이 없다면 임차인은 원상회복의무가 있는데 이 원상회복의무의 핵심은 임차인이 들어올 때를 기준으로 원상회복을 하면 되는 것인지 아니면 아니면 전임차인이 해 놓은 시설물도 모두 철거하여야 하는지 입니다. 상가의 경우 철거 비용이 만만치 않으므로 이는 상가 임대인과 상가 임차인 모두에게 중요한 문제라고 할 것입니다.


(1) 판례의 태도

① 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035판결

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다.

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② 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142판결

[1] 임차인이 임대인에게 암차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조) 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리.변경 부분을 철거하고 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적으로 정해야 한다.


[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같은 한정적 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결은 정당하다.





(2) 위 판례해석을 통한 상가임차인의 원상회복의무의 범위

위 두 판례는 일견 상충되는 것으로 보일 수 있습니다. 그러나 위 첫번째 판례가 두번째 판례로 견해가 변경된 것이 아닙니다. 위 두가지 판례의 중요한 차이점은 첫번째 판례는 전임차인과의 영업양수도계약이 없이 전임차인과 별개로 소유자와 따로 임대차 계약을 체결한 것이고 두번째 판례는 전임차인과 영업양수도계약을 진행하고 현임차인이 소유자와 임대차 계약을 체결(유지)하였다는 사실입니다. 영업양수도계약의 특징은 양도인의 권리의무를 양수인이 포괄적으로 승계한다는 점입니다. 이 포괄적 승계의 원칙상 전임차인의 시설물 철거의무도 현재의 임차인인 양수인이 모두 부담하게 되기 때문에 위와 같은 판례의 결정이 내려졌다고 보는 것이 옳습니다.

즉, 쉽게 말씀드리면 위 첫번째 판례가 원칙입니다. 따라서 현재의 임차인은 전임차인이 시설한 시설물을 철거할 의무가 없는 것이 원칙입니다. 다만 전임차인과 현재의 임차인이 영업양수도 계약에 의하여 영업양도가 이루어 졌다면 현 임차인은 전임차인이 시설한 시설물도 철거할 의무를 지게 된다고 보면 됩니다.

부연적인 말씀을 드리자면 위와 같은 분쟁을 미연에 막기 위하여 영업양도나 단순한 시설양도 계약에 의하여 임대차를 체결하거나 승계하실 경우 임대차계약서에 원상회복범위에 관한 구체적 범위를 미리 정해 두는 것이 좋습니다.

▶ 끝맺음말

오늘은 주택 임차인과 상가 임차인의 원상회복의무의 범위에 관하여 알아 보았습니다. 현재 임대차나 부동산 관련 법적 분쟁을 겪고 계시다면 먼저 무료 상담 전화로 연락을 주시기 바랍니다. 다수의 관련 사건을 진행한 경험을 바탕으로 합리적인 해결책을 제시해 드리겠습니다.

이상, 의뢰인과 진심으로 소통하는 변호사,
주명호 변호사 였습니다.
감사합니다.