부동산소송(다가구주택 임대차와 공인중개사의 책임) 

다가구주택 임대차와 공인중개사의 책임

1. 사안의 개요

의뢰인은 공인중개사사무소에 의뢰하여 보증금 8천만 원에 전세임대차계약을 체결하게 되었습니다. 의뢰인은 다가구 단독주택의 한 호실을 임대차하게 되어서 보증금반환의 우선순위가 인정될 수 있을지를 걱정하였습니다. 이에 중개사는 건물 시가가 30억 원 정도인데 근저당권의 채권최고액이 13억 원 정도이고 선순위 임차인들의 보증금 총액이 7억 원 정도에 불과하므로 설사 건물이 경매에 넘어가는 경우에도 보증금을 배당받는데는 문제가 없을 것이라고 설명하였습니다.

그런데 임대차계약이 만료되기 전에 임대인이 다른 임차인들에게 보증금을 반환해주지 못하는 일이 발생되기 시작하다가 강제경매절차가 개시되었습니다. 의뢰인은 이 때 선순위 임차인들의 보증금 총액이 7억 원이 아니라 17억 원에 달한다는 것을 알게 되었고, 중개사는 선순위 보증금들에 대해 임대차계약 서류들을 확인해보지도 않고 임대인이 말만 그대로 전달한 것이었음을 알게 되었습니다.

결국 의뢰인은 소액임차인으로서 최우선변제 대상인 3,700만 원을 제외한 나머지 보증금을 반환받지 못하게 되었습니다.

2. 대처방안

중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라 한다) 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있으므로, 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

본 건의 경우 중개사는 선순위보증금과 관련된 부분을 제대로 확인하지 못하였고 이로 인해 잘못된 정보를 임차인에게 알려주어 임차인이 임대차계약을 진행하게 되어 피해를 입게 되었는바 공인중개사법에 따라 손해배상책임이 있어 보였으므로, 임대인에 대한 보증금반환청구와 함께 중개사 및 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 진행하기로 하였습니다.

3. 소송결과

의뢰인도 임대인과 중개사의 말만 믿고 계약 진행을 하면 안 되고 본인이 직접 구체적인 자료제공을 요구하며 주의를 기울일 필요가 있습니다. 따라서 의뢰인의 일부 과실을 고려하여 본 사건의 경우 중개사 측의 책임은 40~60% 사이에서 결정될 것으로 보였습니다. 재판부에서는 양측 이야기를 토대로 강제조정결정을 하였고 중개사 및 협회가 40%의 책임을 지는 것에 양측 이의를 하지 않아 강제조정결정이 확정되었습니다.