임대인이 실거주 이유로 계약갱신 거절 후 매도한 경우 

주택 임차인의 안정적인 주거를 보장하기 위하여 2020. 7. 31. 주택임대차보호법 개정으로 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되었다. 이로써 주택 임대차기간은 기존 2년에서 4년으로 사실상 연장되었다고 할 수 있다. 

하지만, 임차인의 계약갱신요구권은 절대적인 권리가 아니므로 임대인은 '정당한 사유'가 있으면 이를 거절할 수 있다. 주택임대차보호법은  '정당한 사유'의 하나로 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 규정하고 있다.

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 실거주하지 않고 해당 주택을 매도하는 경우 임차인으로서는 억울하다는 생각이 들 수밖에 없는데, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을까?

주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등) 제6항에서는 '갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다'라고 규정하고 있을 뿐, '제3자에게 목적 주택을 매도한 경우'에 대하여는 아무 언급을 하지 않고 있다.

하지만 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 해당 주택을 제3자에게 임대한 경우와 마찬가지로 제3자에게 매도한 경우에도 '임차인의 갱신요구권'이 부당하게 침해당하였다는 점에서는 본질적으로 차이가 없다.

따라서 임대인이 실거주를 이유로 갱신거부를 한 후 제3자에게 해당 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법에 명문의 규정이 없다 하더라도, 임차인은 갱신요구권 침해를 이유로 민법상의 일반 불법행위이론에 따라 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.

이 경우 손해배상금액은 주택임대차보호법 제6조의 3 제6항을 원용할 수 없고, 일반 불법행위 이론에 따라 임차인이 손해액을 입증하여야 할 것이다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제6항에 규정되어 있는 법정 손해액보다는 적은 금액이 인정될 것으로 보인다.