임대차 계약기간(묵시적갱신 계약갱신) 관련쟁점 총정리~!! 

안녕하세요 고광욱 변호사입니다.

Q3.  묵시적갱신과 계약갱신청구권

- 상가임대차보호법의 경우 명시적으로 계약갱신청구권을 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."(상임법 제10조 제2항) 이라고 명확히 규정하고 있으므로 의문점이 없습니다.  

- 다만 주택임대차보호법의 경우 1회의 계약갱신청구권을 행사(주임법 제6조의3 제2항)할 수 있어 최대 4년이 보장되는 것으로 알고 있는데, 여기에 묵시적갱신이 되는 경우를 포함되는 것인지 상가임대차보호법과 결부하여 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 

- 여기에서의 답은 "묵시적 갱신의 기간은 포함되지 않는다"입니다. 즉 묵시적 갱신으로 10년 이상을 살아오시더라도 임대인이 기타 사유(정당한 사유가 없는 경우에 한정)로 임대차 만료를 주장한 경우 임차인은 계약갱신청구권을 정당하게 행사하여 2년의 기간을 더 보장 받을 수 있게 되는 것입니다. 

Q4.  차임연체의 경우

(묵시적 갱신 또는 계약갱신 거절사유)

- 주택임대차보호법의 경우 2기의 차임액을 연체한 경우 상가임대차보호법의 경우 3기의 차임액을 연체한 경우에 임차인의 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

- 이 경우 2기 또는 3기의 차임액을 연체하였다가,  계약의 해지 또는 갱신거절 전에 다시 지급하게 된 경우에는 어떻게 되는지 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 

- 이와 관련하여 대법원은 "임대차 기간 중 어느때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분의 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니"라고 명확히 판시하고 있습니다.

- 즉 임대차 기간 중 차임 연체의 사실만 있다면 현재 연체로 판단되지 아니하더라도 묵시적 갱신 및 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것입니다. 

Q5.  실거주 목적에서의 배우자 포함여부

- 주택임대차보호법의 경우 계약갱신요구거절의 사유로서 '임대인(임대인의 직계존속 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'(주임법 제6조의3 제1항 제8호)를 들고 있습니다.

- 여기에 임대인의 배우자가 포함되는지 의문이 들 수 있으나, 문언적 해석 및 법령의 취지를 살펴보았을 때 배우자는 포함되지 않는다고 보아야 하고 유권해석 또한 존재하고 있습니다. 

- 즉 임대인이 아닌 임대인의 배우자가 실거주 할 것이므로 임차인의 계약갱신요구를 거절한다면 정당한 사유가 아니기 때문에 임차인은 2년의 계약기간을 더 주장할 수 있게 되는 것입니다. 

Q6.  계약갱신요구 행사의 방법

- 주택임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(주임법 제제6조의3 제1항), 상가임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지  계약갱신 요구를 하여야 합니다.(상임법 제10조 제1항)

- 실제로 임대인이 정당한 사유 없이 계약갱신 거절의 통지를 하거나 실거주에 관련하여 다툼이 있다는 이유로 위 기간을 놓치게 되는 사례가 다수 발생하고 있습니다. 명도소송에서 임차인이 기간 내 명확히 계약갱신요구를 한 바 없다는 이유로 인용이 된 사례 또한 존재합니다. 

따라서 다툼이 있는 과정이라고 할 지라도 임차인은 위 기간 내에 "계약갱신을 요구한다", "계약갱신 청구권을 행사한다."는 의사표시를 필히 하셔야 합니다.

-의사표시의 방법은 달리 정한 바 없으므로 통화(녹음필요), 문자, 카카오톡 등으로도 가능하나, 향후 분쟁을 없애기 위해서는 내용증명우편을 통한 통지가 더 나은 방법이라고 할 수 있습니다.

결  어 

위와 같은 쟁점들의 경우 모두 다 실제 상담을 거친 바 있는 사례들입니다.

아무쪼록 조금이나마 해당 글이 도움이 되었으면 합니다. 

다만 해당 글은 참고만 하시되, 구체적인 사안의 경우 변호사와의 상담을 통하여 해결하시기를 권고드립니다.