투기과열지구 조합원 지위 승계에 관하여 

도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 재건축 사업의 조합원 지위 승계에 관하여 "「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다."라고 규정하고 있습니다.

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또한 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제2호 및 제3호는 "조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우" 및 "사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우"를 규정하여, 조합원 지위 승계가 가능한 경우를 규정하고 있습니다.

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결국 투기과열지구로 지정된 재건축정비사업 구역 내 건물 등의 매매를 통해 조합원의 지위를 승계받고자 하는 사람은 위 도시정비법 및 동법시행령에서 정한 요건을 매도인이 구비하였는지를 검토해보아야 합니다.

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그런데 매도인, 중개인, 재건축정비사업조합이 이러한 요건에 관하여 잘못 고지하여 조합원지위를 승계할 수 없는 경우에 해당하는데도 불구하고 매수인이 이를 간과하여 매매계약을 체결한 경우 매도인, 중개인, 재건축정비사업조합은 이에 대한 채무불이행 또는 불법행위책임을 부담하게 될까요?

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이에 대하여 구체적으로 판단한 사례가 있어 여러분에게 소개하고자 합니다.

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서울중앙지방법원은 "피고 박ㅇ성은 국토교통부 주택토지실 주택정책관 주택정비과로부터 2015. 2. 최초로 사업시행인가를 득한 사업장이 착공하기 전까지 2년 이상 소유한 자의 양도만 조합원의 지위도 함께 양도된다는 답변을 휴대폰 문자로 받았고, 이에 따라 자신이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2016. 4. 27.로부터 이 사건 계약체결일이 2018. 1. 31.로 2년이 되지 아니하였음을 알거나 알 수 있었음에도 계약을 체결하여 2018. 3. 9. 소유권이전등기를 완료해 주었다. 따라서‘조합원 지위를 승계’하는 계약은 애초에 달성 불가능한 이행불능이므로 이에 따른 손해배상책임이 성립한다."라고 하여 매수인이 조합원의 지위를 승계할 수 없다라는 점을 알면서도 이에 관하여 잘못 고지하여 매매계약을 체결하였다면 매도인에게 채무불이행에 따른 손해배상의무가 있다고 하였습니다.

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그리고 "도시정비법 제122조 제1항 제4호의 ‘조합원의 자격’은 공인중개법 제25조 제1항 제2호의‘법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항’으로 볼 수 있으므로 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하여야 한다. 관할 구청인 서초구 등에 확인 또는 별다른 검토 없이 피고 조합에 조합원 승계에 대한 확인만을 한 것은 공인중개사로서 의무를 모두 이행하였다고 보기 어렵다. 이에 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중계업무에 대한 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상책임이 인정된다."라고 하여 도시정비법 규정 등에 대한 설명의무를 정확하게 하지 않은 중개인에게도 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상의무가 있다고 하였습니다 .

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한편 "이 사건 계약 당일인 2018.1.31. 원고들, 피고 박ㅇ성 및 피고 김ㅇ영, 김ㅇ경이 함께 있으면서 피고 조합 사무실 번호인 591-0300으로 전화를 걸었고 조합사무장이 이 사건 아파트 매매계약의 조합원 지위 승계여부에 대해“그렇죠, 맞죠”라는 잘못된 답변을 주었고, 이로 인하여 계약이 체결되었더. 결국, 피고 조합 사무장의 이 사건 아파트에 관한 조합원 승계 가능 확인 행위는 피고 조합의 사무집행에 관하여 생긴 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고 조합은 민법 제756조에 의하여 사용자책임이 성립한다."라고 하여 재건축정비사업 조합의 직원이 조합원 지위 승계여부에 대하여 잘못 안내한 경우 사용자로서 재건축정비사업 조합이 불법행위 책임을 진다고 하였습니다.

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결국 위 손해배상책임은 부진정연대책임으로 위 매도인, 중개인, 재건축정비사업조합은 연대하여 매수인에게 손해배상의무를 부담하게 되었습니다. 다만, 매수인에게도 도시정비법 규정에 관한 검토를 게을리한 과실이 인정되어 그 과실을 상계하여야 한다고 했습니다.