개정상가임대차보호법의 의무임대차기간(10년)이 적용되는지 여부 

1. 사건의 경위

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가. 임대목적물의 전 소유자인 C는 임차인 B와 2016. 3.경 임대차계약기간을 5년으로 하는 상가임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'라고 합니다)을 체결하였습니다.

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나. 그후 임대목적물의 소유권은 2018. 전 소유자 C로 부터 현소유자 A에게 이전되었습니다.

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다. 현소유자 A는 소유권을 취득하면서 임차인 B에게 차임증액 청구를 하여 월차임을 5% 인상하였습니다.

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라. 2021. 1. 임차인 B는 2018. 개정된 상가임대차보호법 제10조를 근거로 하여 A에게 '자신에게는 총 임대차기간 10년의 범위내에서 갱신청구권이 있으므로, 위 임대차계약에 대한 갱신을 청구한다'라고 통보하였습니다.

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2. 쟁점의 정리

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본 사건의 쟁점은 임차인에게 임대차계약 갱신청구권이 존재하는지 여부인데 이를 세부적으로 보면,

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가. 임대차계약 체결 당시 시행되던 상가임대차보호법 상 갱신청구권은 총 임대차기간 5년의 범위 내에서 행사할 수 있는바, 이 사건 임대차계약의 갱신청구권에 관하여 계약체결 당시의 구 상가임대차보호법이 적용되는지 아니면 개정된 상가임대차보호법이 적용되는지 여부가 쟁점입니다.

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나. 한편 만약 이 사건 임대차계약이 임대차목적물의 소유자 변경 및 차임증액체결 등으로 인하여 새로이 체결된 것으로 볼 수 있고, 이에 따라서 임차인이 갱신청구권으로서 주장할 수 있는 의무임대차기간에 변동이 있는 것인지 여부가 쟁점입니다.

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3. 쟁점의 검토

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가. 개정 상가임대차보호법 또는 구 상가임대차보호법 중 어떠한 법이 적용되는 것인지

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1) 구 상가임대차보호법은 의무 임대차 기간을 5년으로 규정해 상가건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함해 5년을 초과할 수 없도록 규정하였습니다. 그러나 2018. 10. 개정된 상가임대차보호법은 의무 임대차 기간을 10년까지로 확대했습니다.

2) 이러한 개정 상가임대차보호법이 개정법 시행 이후 새로이 갱신되는 모든 임대차계약에 적용되는지 여부에 관하여 그동안 많은 견해대립이 있었으나, 최근 대법원은 ‘2018. 10. 개정 상가임대차보호법 시행 전에 임대차계약이 체결된 경우, 그 당시 구 상가임대차보호법에 규정된 의무 임대차 기간(5년)이 개정 상가임대차보호법 시행 이후 만료되는 경우에는 개정 상가임대차보호법 상의 의무 임대차 기간(10년)이 적용되는 것이 아니다’라고 그 입장을 정리하였습니다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조).

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3) 이 사건 임대차계약은 상가임대차보호법 개정(2018.) 이전에 체결되었고, 구 상가임대차보호법 시행 당시의 의무 임대차기간(5년)의 만료에 의하여 2021. 3.에 만료될 예정이므로, 개정 상가임대차보호법의 의무 임대차기간(10년)이 적용될 여지가 없습니다.

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나. 임대목적물의 소유권 변동 또는 변경된 임대목적물 소유자의 차임증액청구로 인하여 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 볼 수 있는지 여부

1) 상가임대차보호법 제3조는 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

2) 따라서 A는 임대목적물의 소유권을 이전 받은 자로서 상가임대차보호법 제3조에 따라 이 사건 임대차계약의 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주됩니다.

한편 A는 위 간주 규정에 반하여 B에게 이 사건 임대차계약의 중도 해지 등의 주장을 한 점이 없으므로, 이 사건 임대차계약은 A의 소유권 취득과 동시에 전 소유자 C로부터 A에게 그 지위가 승계된다고 보아야 하고, 전 소유자 C와 체결한 임대차계약의 내용과 같은 조건으로 임대차계약이 계속 존속하는 것입니다.

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3) 한편 상가임대차보호법 제11조는 임대인 및 임차인의 차임증감 청구권에 관하여 규정하고 있는 한편 동법시행령 제4조는 차임증액의 경우 오퍼센트(5%)를 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.

4) 위 규정의 취지는 현 임대차계약의 계속을 전제하여 그 차임 조건의 변경에 관하여만 규정하고 있다고 보아야 할 것이므로, 임대인이 2018. 차임 증액 청구를 하였다고 하여 기존에 승계된 계약이 종료되고, 그 시점부터 새로운 임대차계약(신규계약)이 시작된다고 볼 수 없습니다.

다만, 상가임대차보호법 제11조 및 동법 시행령 제4조는 차임증액의 경우 오퍼센트(5%)를 초과하지 못하도록 규정하고 있고, 이는 강행규정이므로 만약 이를 위반하여 차임을 증액한 경우 이는 강행규정 위반으로 무효라고 볼 것이 아니라 임대인 및 임차인 사이에 새로운 차임을 조건으로 한 임대차계약이 체결되었다고 볼 수 있는데,

그러나 사안에서 A는 B에게 오퍼센트(5%)의 범위 내에서 차임 증액 청구를 하였으므로, 강행법규를 위반한 점은 없고, 따라서 새로운 임대차계약이 체결되었다고 볼 이유는 없습니다.

4. 결론

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위와 같이 B에게는 개정된 상가임대차보호법 제10조에 따른 총 임대차기간 10년의 범위내에서의 갱신청구권이 인정될 여지는 없고, 이 사건 임대차계약은 구 상가임대차보호법에서 보장하는 5년의 의무 임대차기간을 준수하였으며, 갱신청구권의 기산점을 달리 볼만한 신규임대차계약 체결의 점은 보이지 않으므로, B의 임대차갱신 통보는 이유없습니다.

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이러한 검토 결과를 토대로  B에게 갱신거절을 통보하였고, 현재 B는 퇴거한 상태입니다.