분양형 호텔 사업이 2015년경부터 전국 각지에서 활발히 진행되었는데,
대부분의 분양형 호텔에서 수익이 나지 않는다는 이유로 수분양자들에게 확정수익금을 지급하지 않았습니다.
이에 수분양자들이 호텔운영사의 불투명한 회계와 전문성 없는 호텔운영을 이유로 운영위탁계약을 해제하고, 스스로 또는 다른 운영사를 들여 호텔을 정상화시키려는 시도를 하였습니다.
결국 호텔운영사를 변경하려면 운영위탁계약을 우선적으로 해제해야 하는데, 이러한 운영위탁계약의 해제가 문제된 사안입니다.
1. 사건의 경위
가. 2015. 9. 29. 수분양자 70명은 000내셔널원 주식회사(이하 ‘000내셔널원’라고 함)와 제주특별자치도 소재 분양형 호텔의 각호실을 분양대금 약 1억6천만원에 공급받기로 하는 내용의 계약을 체결하였음. 같은날 수분양자들은 위의 호텔 운영권을 호텔 오픈 후 10년간 000내셔널원에 위탁하는 내용의 계약을 체결하였음.
나. 위 공급계약과 운영위탁계약의 주요내용은 아래와 같음.
① 수분양자가 총 7회에 걸쳐 000신탁 주식회사에 계약금, 중도금 및 잔금에 해당하는 금 1억6천만원을 납부하면 000내셔널원은 수분양자에게 이 사건 호텔 각 호실에 대한 소유권이전등기 의무를 이행한다.
② 수분양자는 구분소유권을 취득한 각 호실에 대한 운영위탁에 관하여 지정된 운영위탁사와 반드시 운영위탁계약을 체결하여야 한다.
③ 000내셔널원은 최소 1년간 확정수익 지급(대출이자 지원 포함)을 보장한다.
④ 000내셔널원은 000이치엠에 위탁운영을 맡기며 수분양자는 이에 동의한다.
⑤ 위의 000 호텔의 명칭은 변경될 수 있다.
⑥ 수분양자에게 제휴호텔 및 골프장 이용 등의 혜택을 부여한다.
다. 위의 계약에 따라 수분양자들은 분양대금을 000신탁 주식회사에 납부하였으며, 이 사건 호텔을 000내셔널원에게 운영 위탁하였음. 그럼에도 불구하고 000내셔널원은 수익금이 발생하지 않는다는 이유로 위 운영 위탁계약상의 확정수익을 지급하고 있지 않고 있으며, 호텔 명칭을 라마다로 하여 운영할 것이라는 기존 내용과는 다르게 현재 □□□호텔이라는 명칭으로 이 사건 호텔이 운영되고 있음.
라. 이러한 상황에서 수분양자들은 000내셔널원과의 수분양계약 및 운영위탁계약 중 운영위탁계약만을 분리하여 해제하는 것이 가능한지 여부가 문제된 사안임.
2. 쟁점의 정리
가. 이 사건 공급계약을 유지한 상태에서 운영위탁계약만을 취소 또는 해제하는 것이 가능한지 여부
나. 위탁자들 전부가 운영위탁계약을 취소 또는 해제하여야만 하는지 여부
다. 이 사건 운영위탁계약의 내용 중 확정수익금 지급 의무를 불이행한 것을 원인으로 하여 운영위탁계약을 해제할 수 있는지 여부
3. 쟁점의 검토
가. 운영위탁계약만을 분리하여 해제할 수 있는지 여부에 관한 검토
공급계약과 운영위탁계약은 불가분의 관계로 결합, 체결되었다고 본 판결례(서울북부지방법원 2018. 2. 8. 선고 2017가합487 판결, 서울고등법원 2018. 6. 7. 선고 2017나2073649 판결)가 있음.
다만 위의 사건들은 원고(구분소유자)가 운영위탁계약상의 채무불이행을 원인으로 하여 운영위탁계약 뿐만 아니라 공급계약의 해제까지 주장한 사안으로, 법원은 운영위탁계약의 채무불이행을 원인으로 공급계약을 해제할 수 있다는 논리 구성을 하기 위해 두 계약이 불가분의 관계로 결합, 체결되었다고 판시하고 있는 것으로 판단됨.
반면에, 분양계약과 운영위탁계약이 서로 긴밀한 관계로 성립했다는 점만으로 위탁계약 종료가 반드시 분양계약과 같이 이뤄져야 한다고 볼 수 없다고 한 판결례도 있음(대구고등법원 2018. 8. 22. 선고 2017나 23302 건물인도등 판결).
대구고등법원 2018. 8. 22. 선고 2017나 23302 판결과 서울고등법원 2018. 6. 7. 선고 2017나2073649 판결의 내용을 통해 추론컨대 이 사건 공급계약을 유지한 상태에서 운영위탁계약만을 취소 또는 해제하는 것은 가능함.
나. 위탁자(수분양자)들 전부가 운영위탁계약을 해제해야만 하는 것인지 여부에 관한 검토
이 사건과 유사한 사안에서 피고 운영위탁사는 민법 제547조 제1항의 해제권의 불가분성을 이유로 하여, 반드시 자신들과 운영위탁계약을 체결한 호텔 각 호실의 구분소유자(수분양자)들 모두가 운영위탁계약을 해제해야 한다고 주장한 바가 있음.
그러나 이에 대하여 법원은 운영위탁계약은 운영위탁사와 호텔의 각 호실의 구분소유자(수분양자)들 사이에 개별적으로 체결된 계약으로 민법 제547조 제1항의 해제의 불가분성의 문제가 적용될 여지가 없다고 판단함(서울중앙지방법원 2017. 11. 9. 선고 2017가합503925 판결).
위의 판결례를 통해 이 사건 운영위탁계약의 취소 또는 해제에 있어서 반드시 구분소유자(수분양자) 전부가 000내셔널원을 상대로 소송을 제기하여야 하는 것은 아님.
다. 확정수익금 지급 의무를 불이행한 것을 원인으로 하여 운영위탁계약을 해제할 수 있는지에 관한 검토
운영위탁계약의 내용 중 확정수익금 지급의무 및 대출이자 지원의무는 주된 급부의무에 해당함. 주된 급부의무의 불이행시 민법 제544조에 따른 법정해제권이 발생함.
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4. 결론
위와 같은 주장을 통해 분양형호텔 사건에서 운영위탁계약만 해제하고, 분양계약은 존속시킨 후 호텔 운영사를 변경하는데 성공하였습니다.
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