입주자 대표회의와의 분쟁 관계(3) 

1. 아파트를 포함한 공동주택의 경우 관리 규약이 입주자 등을 규제하는 경우가 많은데, 우선 공동주택 관리법 제18조 제1항에서 '특별시장·광역시장·특별 자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리 규약의 준칙을 정하여야 한다.'라는 규정을 두고 있습니다.

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2. 이와 관련하여 서울중앙지방법원은 2017. 2. 16. '서울시 관리 규약 준칙은 주택법 제44조, 주택법 시행령 제57조에 근거하여 서울특별시장이 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 표준 관리 규약으로 제정된 것으로서, 이는 공동주택의 입주자 등이 이를 참조하여 자체적인 관리 규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐이고, 원고의 주장과 같이 강행 규정 또는 일반적 구속력을 가지는 법규라고 볼 만한 아무런 근거가 없다.'라는 판시(2016가합 6816 판결)를 통하여 참고 자료에 불과하다는 기준을 세워주었던 바, 서울시 기준과 다른 규약도 일정한 경우 유효하다는 점이 확인되었습니다.

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3. 공동주택 관리법 제18조 제2항에는 '입주자 등은 제1항에 따른 관리 규약의 준칙을 참조하여 관리 규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리 규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다. [개정 2016.1.19] [[시행일 2016.8.12]]'는 규정을 두고 있습니다.

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4. 관리 규약의 제정 등은 공동주택 관리법 시행령 제20조에 규정되어 있는데, 사업주체는 입주 예정자와 관리계약을 체결할 때 관리 규약 제정안을 제안해야 하고, 공동주택 분양 후 최초의 관리 규약은 이에 따라 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주 예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하며, 이러한 경우 사업주체는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영, 통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다)에 제안 내용을 공고하고 입주 예정자에게 개별 통지해야 하여야 하는 등 제한이 있습니다.