입주자 대표회의와의 분쟁 관계(2) 

1. 공동주택관리법 제2조 제1항 제2호에는 300세대 이상의 공동주택이나 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 등의 경우 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택이 됩니다.

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2. 공동주택관리법 제5조 제1항에는 '입주자 등은 의무관리 대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조 제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.'라는 규정이 있는데, 이에 따라 위 1. 항에서 본 의무관리 대상 공동주택의 관리는 자치 관리 또는 위탁 관리 중 결정이 되어야 하는데, 위와 같은 의무 대상이 아닌 공동주택의 경우 자치관리나 위탁 관리를 하는 것은 계약 자유의 원칙 상 당연히 가능합니다.

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3. 이와 관련하여 형사적인 사안이기는 하나 공동주택의 입주자 대표회의가 입주자 등이 아닌 자(외부인)의 단지 안 주차장에 대한 출입을 금지하는 결정을 하고 그 사실을 외부인에게 통보하였음에도 외부인이 입주자 대표회의의 결정에 반하여 그 주차장에 들어간 경우, 출입 당시 관리자로부터 구체적인 제지를 받지 않았더라도 건조물침입죄가 성립하는지에 대하여 대법원은 '입주자 대표회의는 구 주택법 또는 공동주택관리법에 따라 구성되는 공동주택의 자치 의결기구로서 공동주택의 입주자 및 사용자를 대표하여 공동주택의 관리에 관한 주요사항을 결정할 수 있고, 개별 입주자 등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 공동주택에서의 본질적인 권리가 침해되지 않는 한 입주자 대표회의가 결정한 공동주택의 관리에 관한 사항을 따를 의무가 있다. 공동주택의 관리에 관한 사항에는 '단지 안의 주차장 유지 및 운영에 관한 사항'도 포함된다. 따라서 입주자 대표회의가 입주자 등이 아닌 자(이하 '외부인'이라 한다)의 단지 안 주차장에 대한 출입을 금지하는 결정을 하고 그 사실을 외부인에게 통보하였음에도 외부인이 입주자 대표회의의 결정에 반하여 그 주차장에 들어갔다면, 출입 당시 관리자로부터 구체적인 제지를 받지 않았다고 하더라도 그 주차장의 관리권자인 입주자 대표회의의 의사에 반하여 들어간 것이므로 건조물침입죄가 성립한다.'라는 판시(대법원 2021. 1. 14 선고 2017도 21323 판결 [건조물 침입])를 하기도 하였습니다.

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4. 자치 관리이든 위탁 관리이든 상관없이 공동주택관리법 제14조 제1항의 '4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리 규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성되어야 한다.'라는 취지의 규정에 따라 구성되는 '입주자 대표회의'는 공동 주택 관리에서 중요한 자치 의결기구로서 위 3. 항에서 살펴본 바와 같이 넓게 자치권이 인정되는데, 같은 법 제18조에 규정되어 있는 관리 규약과 관련된 문제가 종종 발생하는 바, 이에 대하여는 추후 자세하게 살펴보겠습니다.