입주자 대표회의와의 분쟁 관계(1) 

1. 아파트나 다세대, 다가구, 상가건물 등 소유나 임차관계 등의 공유, 임대차 계약 등을 통하여 입주자나 사용자가 여러 명인 경우 그에 대한 법률관계가 복잡한데, 이에 대하여 주택법, 공동주택관리법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 함) 등이 존재합니다.

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2. 우선 주택법은 제2조 제1호에서 '주택'을 '단독주택'과 '공동주택'으로 나누고 있고, 같은 조 제3호에서 '공동주택'을 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 규정해 두면서 같은 법 시행령 제2조 및 별표를 통하여 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 '아파트', 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱 미터를 초과하고 4개 층 이하인 '연립주택', 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱 미터 이하이고 4개 층 이하인 '다세대 주택' 및 1개 동의 공동 취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상인 '기숙사'로 나누었습니다.

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3. 집합건물법은 제1조에서 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.'라는 규정을 두어 구분소유의 가능성에 대한 규정을 두고 있는데, 연립주택이나 아파트의 각 호실, 사무실용 빌딩의 각 방실 등이 이에 해당하는 바, 위 법 제23조 제1항의 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'라는 규정에 따라 성립된 관리단과 위 각 살펴본 법에서의 '입주자 대표회의'의 성격이 서로 문제가 되는 바, 법률적으로 주택법상 '공동주택'인 아파트의 경우 입주자 대표회의와 관리단이 동시에 존재할 수 있다는 점 때문에 법적 검토가 필요합니다.

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4. 공동주택관리법 제14조 이하에는 '입주자 대표회의'의 구성, 관리 규약 등에 대한 내용이 규정되어 있는데, 위 3. 항에서 살펴본 바와 같이 아파트를 포함한 건물의 구분소유 및 관리에 대한 집합건물법 상의 관리단은 그 성격이 문제가 되는 바, 공동주택관리법은 아파트 등의 공동주택의 관리에 관한 법률인 반면 집합건물법은 아파트를 포함한 집합건물의 구분소유자의 재산권에 관한 법률이기 때문인바, 아파트의 경우 재산권에 대한 부분은 관리단이 그 권한을 행사할 수 있고, 입주자 대표회의는 어떠한 권한도 행사할 수 없음에도 불구하고 이에 대한 잘못된 소송 등이 제기되고 있다는 것입니다.

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5. 이와 관련하여 구분소유자가 아닌 입주자 대표회의가 원고가 되어 구분소유자의 공유 지분을 무단으로 점유하고 있는 피고를 상대로 부당이득 반환 청구를 했던 사안에서, 소송 진행 중 각 구분소유자들이 입주자 대표회의에 대하여 부당이득 반환 채권을 양도하였음에도 불구하고 임의적 소송 신탁을 이유로 원고의 청구를 인정하지 않았던 2심 판결에 대하여 대법원은 '원고가 위 아파트의 구분소유자들의 이익을 위하여 아파트의 공용부분 등을 관리하는 자로서 사실상 위 구분소유자들의 총의를 대표하는 자인 점, 원고가 타인의 권리에 관하여 소송을 행하여 부당한 이득을 얻는 탈법을 행하기 위하여 위 채권을 양수한 것이 아닌 점, 위 구분소유자들이 그 채권을 양도한 것은 다수 당사자가 권리를 행사하는 불편함을 없애고 그 채권을 효율적으로 회수하기 위해 불가피한 면도 있을 뿐만 아니라 위 구분소유자들이 원고에 의해 진행되던 이 사건 소에 대하여 사실상 찬성하고 있었던 점에 비추어 채권이 회수되면 그 금액을 양도인인 구분소유자들에게 도로 분배하여 귀속시키려고 하는 명목상의 채권양도가 아니라 실제 아파트를 관리하는 원고에게 그 채권을 귀속시키기로 하는 실질적인 채권양도로 보이는 점 등에 비추어 위 채권양도가 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 이루어진 것이라고 볼 수 없다.'라는 이유로 파기 환송을 하기도 하였습니다(대법원 2004. 11. 11 선고 2004다 36093 판결 [토지인도 등 (다) 파기환송]).

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6. 위와 같은 사안이 있음에도 불구하고 재산권에 관한 소송에서 관리단이 아닌 입주자 대표회의가 소송의 주체가 되는 경우가 많은데, 공용부분의 변경에 관한 공사비를 미지급한 입주민을 대상(이 사건은 구분소유자의 재산권과 관련된 문제이기에 관리단이 주체가 되어야 함)으로 입주자 대표회의가 소송을 제기했던 사안에서 2심의 법원은 위와 같은 이유로 입주자 대표회의의 청구를 인정하지 않았는데, 대법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 같은 법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 집합건물의 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자 대표회의가 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 수 있다.'라는 취지의 판결(대법원 2017. 3. 16 선고 2015다 3570 판결 [관리비])을 선고하여 구체적 타당성을 인정하기도 하였습니다.