안녕하세요 고광욱 변호사입니다.
오늘은 토지 또는 건물에 대한 명도소송에 대하여 알아보고자 합니다.
본 변호사는 명도소송과 관련하여서는 수백건이 넘는 소송 경험이 있으므로 누구보다도 자신있게 말씀 드릴수 있는 부분입니다. (단순 명도소송 뿐만 아니라 점유이전금지가처분, 명도단행가처분, 명도 강제집행정지 사건도 성공적으로 수행한 바 있습니다.)
아래에서의 명도소송에서의 권원을 간단히 살펴보고 원고, 피고 각 입장에서 중요한 사항을 설명드리고자 합니다.
[ 명도소송에서의 권원 ]
상대방에게 목적물 명도를 구할 수 있는 권원은 참으로 다양합니다.
1. 임대차 계약관계의 종료시에는 임대차 계약 내용 및 민법(민법 제615조)에 따라 목적물 반환을
2. 재개발 재건축 구역에서는 관리처분계획인가 고시에 따른 사용수익권(도시정비법 제81조 제1항)에 따른 목적물 인도를
3. 기타 소유권을 행사할 경우 소유물 반환청구권(민법 제213조)의 행사로서 목적물 반환을
4. 기타 점유권을 행사할 경우 점유회수청구권(민법 제204조)의 행사로서 점유의 회수를
소송을 통하여 주장할 수 있습니다. 일상생활에서의 대부분의 위의 범주에 속하게 될 것입니다.
[ 점유이전금지가처분의 필요성 ] - 원고의 입장
명도소송은 특히 목적물에 사람이 포함되어 있다는 점에 있어서 여타 소송과는 본질적으로 다릅니다.
점유이전금지가처분 결정을 받지 않고 명도소송을 진행하였을 경우, 소송 중 피고(점유자)가 현실적으로 목적물을 점유하지 않고 점유보조자도 아닌 타인이 점유한 것으로 발견된다면, 재판부에서는 원고에게 피고의 점유를 입증하라는 명령을 내리게 되고 원고가 입증하지 못한다면 소송은 원고패소 판결을 내리게 됩니다.
즉 판결상 목적물 반환의 의무자는 자연인 또는 법인이기 때문에 소송 중 점유가 임의로 이전되어 버린다면 판결의 실효성이 없게 됩니다. 다시 말해서 점유자가 소송 중 변경되었을 경우 승계인에게도 판결의 효력을 주장할 수 있게 하기 위하여 필요한 것이 점유이전금지가처분입니다.
점유이전금지가처분은 말그대로 현재의 점유자에게 점유를 타인에게 이전하지 말것을 법원이 결정하는 것입니다. 점유이전금지가처분 결정이 내려지면 소송에서의 '당사자 항정'의 효과가 이루어지므로 이러한 가처분 결정 반하여 채무자가 목적물을 이전하게 된다면 가처분 결정에 반하는 것으로서 점유보조자 이외의 제3자가에게도 효력을 주장할 수 있는 것입니다.
따라서 명도소송과 결부되는 필수적인 절차라고 볼 수 있습니다.
[ 명도소송에서의 항변사유 ] - 피고의 입장
피고의 입장에서 명도소송을 제기당하였을 시에는 자신이 주장할 수 있는 사항을 적극적으로 피력하여야 합니다.
계약의 내용 및 당면한 상황에 따라 천차만별이므로 아래에서는 가장 많이 접하게 되는 임대차계약관계 및 재개발재건축구역 위주로 설명드립니다.
1. 임대차관계일 경우
(1) 임차인이 피고로 상정될 것인데, 계약기간이 남아 있다(목적물을 점유할 권원 존재)는 점이 가장 중요한 항변사유입니다. "임대인이 주장하는 임대차계약 해지통보가 부적법하다 , 적법하게 계약갱신청구권을 행사하였다" 등이 될 것입니다.
(2) 보증금 반환 채권과 목적물 반환의무는 동시이행 관계이므로 보증금을 입금받지 못하였다도 중요한 항변사유입니다.
다만 임대인이 보증금을 지급하려는 이행제공만 있으면 되므로 이 경우 임대인이 보증금을 반환하려고 한 적이 없었을 경우에
주장할 수 있는 사유입니다.
(3) 기타 유치권의 행사입니다. 임대차 관계에 있어 통상필요비가 아닌 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 있고 가액이 현존하며 이 비용을 임대인으로부터 반환받지 못하였다면 유치권의 행사가 가능합니다. (바닥난방공사, 천장 바닥등 마감재 교체, 욕실 개조 비용 등)
다만, 원상회복의무조항이 있을 경우 필요비 유익비 채권을 포기하기로 취지의 특약이라고 볼 수 있으므로 그 판단에 있어 신중을 요합니다. 그리고 상가임대차관계에 있어 임차인이 권리금 기회보장을 못받음을 이유로한 손해배상채권으로는 명도소송에서의 항변으로 인정받지 못한다는 점 또한 유의하여야 합니다.
2. 재개발 재건축 구역일 경우
(1) 재개발구역의 경우 도시정비법 제81조 제1항 제2호에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우를 들고 있습니다. 즉 수용재결이 이루어지고 있는 상태일 경우 재결이 이루어지고 재결금액을 지급받아 수용이 개시되지 않았다면 인도하실 필요가 없는 것입니다. (수용이 개시된 이후에도 점유를 한다면 토지보상법 위반의 형사처벌이 가해질 수 있으므로 주의하여야 합니다.)
실제로 조합은 이주시기를 앞당기기 위하여 수용절차가 진행되기 전 또는 진행중에 있음에도 소송에서의 절차가 지연될 것을 우려하여 미리 소송을 제기하는 경우가 많습니다. 이 경우 피고는 재판부에 손실보상이 완료되지 아니하였음을 기초로 기각을 구할 수 있는 것입니다.
또한 현재 각 심급별 손실보상의 범위에 해당하는지에 대한 해석의 차이는 있으나 주거이전비 및 이사비를 지급받지 못하였을 경우에도 이를 재판부에 주장할 필요가 있습니다. 현재시점에서 항변사유로 인정되든 되지 않던지 간에 주장하여 조합으로부터 이행을 강제하는 수단이 될 수 있기 때문입니다.
(2) 재건축구역의 경우에는 우선 보증금 반환에 대한 항변을 우선적으로 검토하여야 합니다. 그리고 재개발과 같은 손실보상의 의무가 시행자인 조합에게 없기 때문에 별다른 항변을 하기 어려운 것이 사실이나, 현재 각 시의 도시정비 조례로서 세입자 대책에 대한 제도가 다수 마련되어 가고 있는 실정이므로 이를 참고하여 항변사유로 삼는 것이 좋겠습니다.
[ 결 어 ]
명도소송은 주거의 경우 생활에서의 문제가, 상가의 경우 영업이라는 생존권의 문제가 결부되는 것으로서 원고와 피고 모두 굉장한 분쟁이 일어나고 이로 인하여 스트레스를 많이 받게 되는 유형의 소송입니다.
따라서 현재 당면한 사실관계를 정확히 파악하고 이를 제대로 주장할 수 있는 변호사의 도움을 얻으시는 것이 필수적이라고 보여집니다. 금전적으로 여유가 있는 경우라면 소송의 대리를, 그렇지 않는다 하더라도 상담을 통하여 꼭 조력을 받으시기를 권고드리며 이만 글을 마칩니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.