가계약금 반환 

  최근 가계약금으로 인한 분쟁이 급증하고 있다. 부동산매매계약이나 주택임대차계약을 할 때 계약을 체결하기 전에 매수인 또는 임차인이 가계약금을 입금하고 나중에 계약서를 작성하기로 하였는데 어느 일방의 사정으로 계약서를 작성하지 못하게 되는 경우 가계약금을 둘러싼 분쟁이 일어날 소지가 매우 크다. 최근 부동산중개업소에서 고객을 선점하고 부동산거래의 성사 확률을 높이기 위하여 부동산거래 논의가 시작되고 거래대금 등 중요한 내용에 대하여 대략 협의가 되면 일단 가계약금을 송금하도록 하는 사례가 점점 많아지고 있다. 하지만 가계약금에 대해서 어느 법률에서도 규율하고 있지 아니한 데다가 사안도 매우 다양하므로 그 효력을 일률적으로 단정할 수 없다. 가계약금을 둘러싼 혼란은 향후 입법으로서 해결되어야 할 것으로 사료된다. 먼저 가계약금에 관한 판례를 살펴보기로 한다.

★ 대법원

- 가계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하며, 가계약금이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 가계약금으로 지급된 경우 매도인은 가계약금의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시[대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378] - 계약서가 작성된 사례

- 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 판시[대법원 2006. 11. 24., 선고, 2005다39594, 판결] – 가계약서가 작성된 사례

★ 하급심 판결의 경향

  위 대법원 판결은 계약서나 가계약서가 작성된 사례로 통상 가계약금을 주고받은 경우와는 차이가 있다. 최근 공인중개사가 문자로 거래당사자 쌍방에게 매매대금 등 간단한 내용만 보내고 매수인(또는 임차인)에게 가계약금을 송금하도록 하는 경우가 많은데, 이에 대하여 최근의 하급심 판결은 계약 자체가 성립되지 않았다며 가계약금을 반환하라고 판시하는 경향이 있다.

★ 결론

  가계약금을 주고 받은 경우에 그 효력은 아래 세 가지의 경우로 나누어 볼 수 있다.

① 계약서 또는 가계약서를 작성하고 계약금의 일부로 지급한 경우 - 매수인이 계약파기 시 나머지 계약금 지급, 매도인이 계약파기 시 가계약금 반환 및 계약금 상당액 지급

② 가계약금을 위약금으로 약정한 경우 - 매수인이 계약파기 시 가계약금 포기, 매도인이 계약파기 시 가계약금의 배액 상환

③ 가계약금이 단순한 예치금인 경우(계약이 성립되지 않았다고 할 수 있는 경우) - 매수인 또는 매도인이 계약파기 시 가계약금 반환

  결론적으로, 추후 분쟁을 예방하기 위하여 가계약금을 송금하기 전에 본계약이 성립되지 않은 경우 가계약금을 어떻게 할 것인지 등에 대하여 명확히 해 두는 것이 좋을 것이다.