임차주택 양도 시 임차인의 지위 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제4항에 의하면, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주하고 있습니다. 임차인의 주거를 보호하기 위하여 임차주택의 양도에도 불구하고 임차인이 그대로 거주할 수 있도록 한 것입니다. 

그러나 임차인이 새로운 소유자와 임대차관계의 지속을 원하지 않을 수도 있습니다. 임차인이 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 경우에는 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

임차주택이 양도된 경우에 대한 대법원의 주요판례를 살펴보겠습니다.

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록 등 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 양도인의 보증금반환채무는 소멸합니다[대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결]

법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법상 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니고 따라서 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니합니다[대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결]

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있습니다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생깁니다[대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결].

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니합니다[대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결]

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료 등으로 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다[대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결].