개발호재, 기획부동산 등 부동산사기죄 처벌은?

이다슬 변호사

부동산사기란, '개발호재가 있을 것'이라는 등 부동산의 가치를 속여 파는 것을 말합니다. 그중에서도 기획부동산 사기란, 주식회사와 같은 법인을 세우는 등 물적·인적조직을 갖추어 부동산을 저가에 매입하고 이를 쪼갠 뒤 영업직원들을 통하여 다수의 일반인들에게 그 부동산의 가치를 속여 파는 것을 말합니다.

이러한 사기는 피해자를 기망하여 가치가 없는 부동산을 판매하는 것으로써 부동산 시장의 교란행위이자 다수의 피해자들에게 상당한 재산상 손해를 끼치는 것으로 법원 역시 이를 엄중하게 처벌하고 있어 그 혐의를 받고 계신 분들이라면 형사전문변호사의 자문을 구하여 현명하게 대응해나가는 것이 중요합니다.

개발계획없는 임야를 개발호재라며 비싼 값에 팔아

중개보조원인 A씨는 한 부동산컨설팅 회사에서 직원들과 공모하여 피해자들에게 경주, 마산 등의 임야를 판매하면서 '전원주택지로 개발하면 6개월 안에 최소 2배 이상의 이익을 남겨줄 수 있다', '책임지고 전원주택지를 개발하여 투자금 및 이익금을 챙겨주겠다'고 거짓말해 8억이 넘는 금원을 편취하였다가 기소되었습니다. 사실 A씨는 부동산중개사 자격증도 없고, 실제로 부동산에 대한 전문지식도 없었으나 부동산업자들의 권유에 따라 투자유치에 나선 것일 뿐, 해당 임야들은 개발 계획조차 없는 임야였고 A씨는 사기 혐의로 기소되었습니다.

이에 A씨는 '중개보조원으로서 중개업무를 하면서 그 일환으로 설명한 것일 뿐 속인 것이 아니며, 기망의 의사가 없었다'며 혐의를 부인하였습니다.

하지만 재판부는 A씨의 사기혐의를 유죄라 보았습니다. A씨는 중개보조원으로서 객관적인 사정을 설명하여 주는 것에 그치지 않고 개발이 조만간 분명하게 이루어질 것처럼 거짓말을 하고 이를 되팔아 수익을 남기는 과정까지 자신이 적극 추진하여 주겠다며 피해자를 기망하여 적극적으로 매수를 권유하였고, 단기간 내 토지가격이 급상승할 것이라는 취지로 허위의 정보까지 제공한 사정을 고려할 때 기망의 범의를 넉넉히 인정할 수 있다고 본 것입니다.

다만, A씨는 중개보조원으로서 부동산거래에 관한 정확한 전문지식 없이 함부로 투자를 유치하다 사건 범행에 이른 점, A씨가 실제 얻은 이익은 1억 4,400만 원이고 그것 또한 직원들과 분배한 점 등을 고려해 징역 1년 6월의 실형을 선고하였습니다(울산지법 2011고단1XXX).

기획부동산 사기 가담 정도에 따라 형량 달라져

기획부동산 업체는 그 안에서도 사장, 전무, 상무, 실장, 영업과장 등의 직급체계를 갖추어 조직적으로 운영되는 경우가 있습니다. 실제로 지난 2020년 2월, 제주지역 개발을 미끼로 39억 원을 가로챈 기획부동산 일당 13명이 무더기로 실형과 집행유예를 선고받기도 하였는데요. 당시 기획부동산 대표는 징역 4년, 부대표는 2년 6개월을 선고받았습니다.

당시 이들이 피해자들에게 소개한 땅은 생태보전 지역이거나 지구단위계획구역으로 지정돼 개발이나 형질변경이 사실상 불가능한 곳이었음에도, '제주도에 리조트가 들어온다', '최소 1년 안에 2배 수익이 난다'는 등 리조트, 타운하우스, 신공항 등의 개발을 미끼로 토지를 판매해온 것입니다.

대표 A씨는 직원들에게 '지인과 친인척 등 고객을 확보해오면 월급에 더해 판매수당과 승진기회를 주겠다'며 판매를 독려해 직원들로 하여금 적극적으로 투자자를 모집하도록 하였습니다. 이에 다수의 직원들 역시 자신의 수당과 승진을 위하여 값어치 없는 토지판매에 열을 올렸고 200여 명에게 막대한 피해를 입힌 것입니다.

다만 재판부는 핵심 직원들이 아닌 내부직원들은 범행가담정도와 범행수익금 등을 고려해 징역 8월에 집행유예 2년을 선고하였습니다. 범행을 자백하고 뉘우치고 있으며, 범행에 가담한 정보가 상대적으로 경미하고, 동종전력으로 처벌받은 전력이 없는 점 등이 유리하게 참작된 것입니다(울산지법 2018고단38XX).

이처럼 부동산사기는 일반적인 상품의 선전, 광고에 있어 수반될 수 있는 다소의 허위·과장이 아닌, 거래상의 신의성실의 의무에 비추어볼 때 비난받을 정도의 방법으로 허위의 거짓을 고지한 경우에 해당됩니다. 만약 부동산업자로서 매수인에게 했던 개발호재 등의 내용이 어느정도 객관적인 근거를 갖추고 있다면 이를 적극 입증함으로써 사기의 범의가 없었음을 주장하여야 합니다.

형사전문변호사인 법률사무소 모건의 이다슬 대표 변호사는 사기죄 사건에서 자세한 법률자문 및 전방위적인 조력을 제공하고 있습니다. 그 혐의가 인정되는 경우라 하더라도 뛰어난 방어전략으로 최선의 결과를 이끌어내는데 도움을 드리고 있으니 상담이 필요하신 분들은 법률사무소 모건으로 문의하셔서 이다슬 대표 변호사의 세심한 개별상담을 받아보시기 바랍니다.

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