임대인의 공동 상속인들이 부담하는 보증금반환채무의 범위는? 

임대인 지위를 공동 상속한 상속인들이 부담하는 보증금반환채무의 범위는? 

임대인 사망하고 상속인들이 다수일 경우, 임대차계약 종료시 누구에게 보증금 중 얼마를 각 청구해야하는지 고민하시는 임차인분이 있으셨을 것입니다. 가령 상속인들은 피상속인(임대인)의 채무를 상속지분 비율에 따라 상속받는데 그렇다면 임차인은 다수의 상속인들의 상속지분을 확인하여 각 지분비율만큼의 보증금반환을 청구해야하는지, 아니면 공동임대인으로 봐서 각 상속인들에게 보증금 전액을 청구할 수 있는지,  고민되실 수 있는데, 이와 관련하여 올해 초 선고된 대법원 판례가 있어 소개드립니다. 

결론부터 말씀드리면, 임차인은 기존 임대인 사망 후 공동상속한 상속인들에게 각 법정상속 비율에 한하여 보증금반환을 구할 수 있는 것이 아니라(가분채무가 아니라), 각 상속인의 채무는 불가분채무이므로 각 상속인들에게 보증금 전체에 대해서 보증금반환을 구할 수 있습니다.

그리고 판례의 내용에는 없지만, 만약 임차인이 특정 상속인에게 보증금 전액을 청구하여 반환받은 경우 그 상속인은 자신의 상속비율(부담부분)에 해당하는 금액을 초과하여 지급한 금액에 대해서는 다른 상속인들에게 각 상속인들의 부담부분(상속지분비율)에 대해 구상할 수 있을 것으로 예상됩니다. 

대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 [임대차보증금반환]

<임대차계약 기간 종료 후 임대인이 사망하자 임차인인 원고가 임대인의 공동상속인들(피고1,피고2, 甲, 乙)에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사안>

위 사안에서 대법원은

① 임차인이 제3자에 대한 대항력 취득 후 소유자가 변경된 경우에 양수인 등 새로운 소유자는 소유권 변동의 원인과 상관없이(매매, 상속, 경매 등) 임대인의 지위를 당연히 승계한다.

② 공동상속인들이 임대인 지위를 공동으로 승계하는 경우 상속인들이 임차인에 대하여 부담하는 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.

③ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(상가건물임대차보호법 제9조 제2항).’ 라는 전제 하에,

대법원은 원심이 이 사건에서 임차보증금 반환채무가 법정상속분에 따라 당연 분할되는 가분채무에 해당한다는 전제에서 판단한 부분을 파기환송하였습니다.

대법원은 임차인은 기존 임대인 사망 후 공동상속한 상속인들에게 각 법정상속 비율에 한하여 보증금반환을 구할 수 있는 것이 아니라(가분채무가 아니라), 각 상속인의 채무는 불가분채무이므로 각 상속인들에게 보증금 전체에 대해서 보증금반환을 구할 수 있다(불가분채무)고 판단한 것입니다.

◇ 판례 주요법리

1)「상가건물 임대차보호법」제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조).

2) 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조).

<사실관계>

“임대차계약 기간 종료 후 임대인이 사망하자 임차인인 원고가 임대인의 공동상속인들(피고1,피고2, 甲, 乙)에 대하여 임차보증금의 반환을 구함”

가) 원고는 1999. 8. 9. 주식회사 현대개발(이하 ‘현대개발’이라 한다)과 현대개발 소유의 원심판결 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 중 121.97㎡(이하 ‘이 사건 임차건물’이라 한다)에 관하여 보증금 50,000,000원(월 차임 없음), 임대차기간 24개월(단, 계약기간 만료 시 자동연장하기로 하였다)로 하는 임대차계약을 체결하였다. 원고는 1999. 8. 15.경부터 이 사건 임차건물에서 ‘(상호 생략)’라는 상호로 소매업을 영위하여 왔고, 그 무렵 사업자등록도 마쳤다.

나) 현대개발 대표이사의 부친인 소외 1은 1997. 11. 21. 이 사건 건물에 관하여 1997. 11. 17.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권가등기를 마쳐두었다가 2000. 10. 23. 사망하였고, 소외 1의 처인 소외 2가 2006. 2. 10. 이 사건 건물에 관하여 위 가등기에 기한 본등기로서 소유권이전등기를 마쳤다.

다) 원고는 2006. 12. 10. 소외 2와 이 사건 임차건물에 관한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 내용은 1999. 8. 9.자 임대차계약과 동일하다.

라) 원고는 2008. 12. 15.경 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤다.

마) 소외 2는 2009. 2. 14. 사망하였고, 소외 2의 사망 후 2010. 3. 31. 이 사건 건물 중 각 1/4 지분에 관하여 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.

바) 이 사건 건물에 대한 1순위 근저당권의 실행으로 임의경매 절차가 진행되어 2011. 1. 13. 유한회사 대영이 이 사건 건물을 취득하였다.

◇ 원심의 판단

원심은, 이 사건 건물이 선순위근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 이 사건 임차건물에 관한 원고의 임차권은 소멸하였으므로, 소외 2의 상속인들인 피고들과 소외 3, 소외 4는 원고에게 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 각자의 상속지분에 따라 분할하여 부담한다고 판단함.

◇ 대법원의 판단

이 사건 임대차계약에서 정한 임차보증금은 당시 시행 중이던 구「상가건물 임대차보호법 시행령」(2002. 10. 14. 대통령령 제17757호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것) 제2조 제1항 제4호에 따른 기준 임차보증금을 초과하지 않으므로, 원고는 구「상가건물 임대차보호법」(2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항, 부칙 제2항 단서에 따라 사업자등록 신청일 다음날부터 대항력을 취득하였다.

피고들은 소외 3, 소외 4와 함께 2009. 2. 14. 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자로서 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계한다.

원고는 2008. 12. 15.경 임차보증금을 받지 못한 채 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤는데, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하므로(구 상가임대차법 제9조 제2항), 이 사건 임대차계약의 기간 종료 여부는 피고들 및 소외 3, 소외 4의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는다.

따라서 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 소외 3, 소외 4와 공동하여 원고에게 임차보증금 50,000,000원(보증금전액에 해당)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4) 그럼에도 원심은, 이 사건 건물이 선순위근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 이 사건 임차건물에 관한 원고의 임차권은 소멸하였으므로, 소외 2의 상속인들인 피고들과 소외 3, 소외 4는 원고에게 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 각자의 상속지분에 따라 분할하여 부담한다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 상가임대차법상 임대인의 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 임차보증금 반환채무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 이 부분 상고이유는 이유 있다.