안녕하세요^^
1. 들어가며
오늘은 채무자가 개인회생신청하려는데 주택임대차보증금반환채무가 있다면 도데체 어떻게 처리해야 하는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 사실 주택임대차보증금의 경우 확정일자를 받고 대항력을 갖추면 우선변제권이라는 것이 있어서 다른 채권보다 우선변제받을 수 있거든요. 마치 저당권이나 전세권처럼 말입니다. 그렇다면, 개인회생절차와 상관없이 임의경매를 실시해서 우선적으로 배당받아 해결하면 될듯도 하긴 한데 주택임차인에게 임의경매신청권이 인정되는지도 한번 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
2. 개인회생 신청할때 임대차보증금채권은 어떻게 처리하나요?
개인회생신청할 때 일반채권처럼 처리할까요 아니면 저당권 같은 별제권처럼 별도로 취급할까요?
사실 주택임대차보증금 중 최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 경우 개인회생신청일까지 확정일자와 대항력을 갖추게되면, 개인회생재단에 속하는 주택이나 대지에 환가대금에서 저당권처럼 우선변제를 받을 수 있기는 합니다.
그래서 개인회생신청할때 주택임차보증금은 마치 저당권 처럼 별제권 처리를 하지요.
그래서 개인회생채권자목록에 주택임차인 및 주택임대차보증금을 기재하고 부속서류 1에서 별제권부채권 및 이에 준하는 채권의 내역에서 별제권행사 등으로 변제가 예상되는 채권액에는 담보물의 시가의 70%산정한 금액과 임차보증금 중 작은 금액을 적어 넣고 별제권 해사 등으로 변제받을 수 없는 채권액에는 주택임대차보증금에서 위 예상변제액을 공제한 액수를 기재하여 처리하게 됩니다.
이렇게 변제예상액을 보수적으로 잡아야 채권자들의 채권을 조금이라도 더 보호할 수가 있겠지요.
그런데 아쉽게도 주택임차인은 임의경매권이 없는데 어떻게 만족을 얻을까요?
3. 그런데 임의경매권이 없은 임차보증인은 어떻게 임차보증금을 받아내죠? 별제권하고는 다르잖아요.
주택임차보증금채권이 별제권이라면 변제계획이 인가가 나오면 임의경매신청해서 우선변제받으면 되는데, 아쉽게도 주택임차인은 임의경매권이 없네요.,
그럼 어떻게 변제받을 수 있을까요?
일단 다른 별제권자가 임의경매를 실시하면 거기에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있겠네요.
혹은 개인회생채권자 외의 채권자가 강제경매하는 경우도 있겠네요.
그리고 임대인이 변경되는 경우 임대차계약 해지를 이유로 임차보증금을 반환청구하는 경우도 있겠네요.
그 밖에는 결국은 임차기간이 만료하는 경우 임차목적물의 인도와 동시이행으로 임차보증금을 받아내는 수 밖에는 없네요.
역시 일반적이 별제권하고는 다르긴 하네요.
4. 마치며
오늘은 변호사 김병현과 함께 개인회생 신청시 임차보증금반환채권의 처리와 임차인이 임차보증금을 반환받는 방법에 대하여 자세히 살펴보았습니다.
이 밖에도 개인회생에 대하여 궁금한 사항은 언제든지 문의전화바랍니다.,
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