계약금과 해약금 

이사 갈 집을 구하던 중 괜찮은 매물이 있어서 일단 계약서를 작성하고 계약금은 바로 이체해 주겠다고 약속하고 부동산중개업소를 나왔는데, 바로 옆 부동산중개업소에서 더 마음에 드는 매물을 발견하여 좀 전에 하였던 계약을 없었던 일로 하고 싶습니다. 다행히 아직 계약금을 이체하지 않았으니 매도인에게 “미안하지만, 없었던 일로~”라고 하면 되는 걸까요?

■ 해약금약정에 기한 해제

계약에 있어 계약금이 필수적인 것은 아니지만, 계약이 체결되었다는 증거금의 의미로 통상 매매대금의 10%정도를 계약금으로 약정하고 지급합니다. 매매 계약금의 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금의 성질을 가지고 있어 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금 배액(받은 계약금 + 계약금에 상응하는 해약금)을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

원칙적으로 계약을 체결하면 당사자 일방이 임의로 계약을 해제할 수 없는 것이지만, 특별히 계약금이 해약금의 성질도 가지는 경우 일방 당사자가 임의로 계약을 해제할 수 있도록 하는 것입니다.

■ 실제 계약금을 지급하지 않았다면?

계약금 계약은 요물계약으로 반드시 당사자 사이에 계약금(금전 이외의 물건도 가능)을 주고 받아야 성립합니다. 계약금을 주고받지 않았다면 해약금 약정으로 인한 해제가 불가능합니다.

계약금을 아직 지급하지 않은 경우, 서로 주고받은 것이 없기 때문에 일방 당사자가 임의로 계약을 해제 또는 이행하지 않더라도 상관없다고 생각할 수도 있지만 매수인은 계약금을 지급할 의무가 있고, 계약금을 지급하지 않은 상태에서 계약을 해제할 권한은 없습니다. 매도인은 매수인에게 계약금의 지급을 청구할 수 있고, 매수인이 이를 지급하지 않으면 매수인의 채무불이행을 이유로 계약금 계약을 해제할 수 있습니다.

대부분 계약금 계약이 없다면 주계약(원래의 매매계약)을 체결하지 않았을 것이므로 계약금 계약이 해제되면 주계약도 해제할 수 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

■ 해약금약정에 기한 해제는 언제까지?

해약금약정에 기한 해제권을 행사하기 위해서는 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이어야 합니다.

여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라고 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있습니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결).

보통은 중도금이나 잔금을 지급하는 것, 소유권 이전을 위하여 필요서류를 제공하는 등의 행위가 해당할 것입니다.

계약서는 작성하여 서명·날인한 순간부터 효력이 있으므로, 신중하게 생각하고 작성하여야 합니다. 윤승진 변호사와 상의하시기 바랍니다.