매도인의 배액배상에 의한 계약해제는 언제까지 가능한지? 

 제565조(해약금) 

제1항 - 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

1. 요즘 아파트의 급격한 시세 상승에 따라서 매매계약을 체결한 매도인이 계약금 배액배상으로 계약을 해제하려고 하여 매도인, 매수인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많다.

2. 민법 제565조에 따르면 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 한다.

3. 매수인이 매매계약상 중도금 또는 잔금 지급기한이 도래하지 않은 경우에 임의로 중도금(잔금)의 일부금을 미리 매도인의 계좌로 지급하는 경우가 있다. 이처럼 이행기 전에 매수인이 임의로 중도금(잔금)의 일부를 지급한 경우도 이행의 착수가 인정되어 이때부터는 매도인이 해약금 약정에 기한 해제를 못하는 것일까?

4. 당사자가 채무의 이행기 전에 이행에 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전 이행의 착수를 할 수 있으므로(대법원 2004다11599판결 등), 이 경우도 원칙적으로 매도인은 배액배상을 하고 계약해제를 할 수 없다.

5. 그러나 실제 재판에서는 다양한 사실관계에 따라서 특별한 사정이 인정되기도 하는 등 여러가지 변수가 있다. 따라서 부동산 가격 급등기에 매매계약을 체결할 경우 예상하지 못한 피해를 막기 위해서는 먼저 부동산 전문변호사로부터 자문을 받아서 진행할 것을 권고 드린다.