주택 또는 상가의 임대차계약 도중 임차인이 사망하는 경우 임대차관계 자동종료되는지, 보증금은 언제 누구에게 돌려줘야 되는지, 월세는 상속인들에게 받을 수 있는지 등 후속적인 법률관계에 대해 살펴보겠습니다.
1. 주택임차인의 사망시 법률관계
가. 주택임대차보호법
임차인이 사망한 경우, 기본적으로는 상속법이라는 절차에 따라 처리되어야 하나 주택임대차 문제는 국민의 주거생활안정과 관련된 사안이라 주택임대차보호법 제9조에서는 별도의 임차권승계 규정을 두고 있습니다.
제9조(주택 임차권의 승계)
①임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
②임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
④제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.
이를 풀어서 보면 아래와 같습니다.
나. 임차인 사망 시 임차권의 승계(상속)
1) 상속인이 없는 경우
① 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 있는 경우, 그 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 여기에서 '가정공동생활'이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 뜻합니다. 즉, 사실혼 배우자도 임대차계약이 존속하는 한 계속하여 임차인으로 거주 할 수 있으며, 계약이 종료되면 보증금을 반환받을 수 있습니다.
② 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람조차 없는 경우, 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 됩니다.
2) 상속인이 있는 경우
① 그 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우(동일 세대원), 그 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 이때는 사실상의 혼인관계 있는 사람이 임차권을 승계할 수 없습니다.
② 그 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우,
임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.
다. 임차권승계의 포기
임차권의 승계자가 임차권의 승계를 원하지 않을 때에는, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 "임차권을 승계하지 않겠다는 명확한 의사를 표시"하는 방법으로 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다. 즉, 사망한 임차인의 임대차관계에서 생긴 채무가 보증금반환채권을 초과하는 경우 등 임차권을 승계하는 것이 불리한 경우에는 승계포기를 할 수 있습니다.
라. 임차권승계의 효과
임대차관계에서 생긴 채권과 채무를 모두 승계합니다. 채권은 보증금반환청구권, 차임감액청구권 등이며, 차임지급의무, 원상회복의무 등입니다.
마. 임대차계약이 자동 종료하는지 여부
임차인이 사망하였다는 사실만으로 임대차계약이 자동종료되지는 않으며, 임대인이나 임차인측에게 임대차계약의 해지권이 발생하지도 않습니다. 다만, 쌍방 원만히 합의하여 임대차계약을 해지하는 것은 가능합니다. 따라서 합의해지가 되지 않으면 정해진 임대차계약기간 동안은 기존과 동일한 임대차계약이 존속됩니다.
2. 상가임차인의 사망시 법률관계
주택임대차보호법의 적용을 받지 않는 상가임대차관계에서는 임차인이 사망한 경우 상속법 규정에 따르게 되며, 임대차계약도 자동종료되지 않습니다.
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