코로나로 매출 감소시 상가임대차 해지 또는 차임 감액청구 가부 

1. 요즘 코로나사태의 장기화로 모두가 힘든 시기인데, 특히 자영업자 등 매출과 상관없이 고정비용을 지출해야 하는 상가임차인들의 피해가 매우 큽니다.

    그러다 보니, 상가임차인들은 한 번쯤 “코로나로 이렇게 경기가 안 좋고, 불가항력적인 상황에서 임대료는 계속 나가는 게 좀 불합리하다. 임대료를 감액하거나 아예 임대차계약을 해지할 수는 없을까?”하고 생각해봅니다.

2. 이런 것들이 가능할까요? 결론적으로는 ‘가능할 수 있습니다’. 물론 모든 케이스가 다 되는 것은 아니지만 법규상, 판례상 가능한 경우가 있습니다. 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

3. 차임 감액청구 가능여부

  가. 상가임대차보호법 관련 규정

  나. 규정의 해석

     - 기존에는 코로나와 같은 전염병사태로 인한 경제사정의 변동 시 차임 감액을 할 수 있는지에 대해 명확한 규정이 없다 보니 논란이 많았고, 불가항력에 해당하는지에 대한 논란도 많았습니다.

     - 그러자, 정부는 2020. 9. 29. 법개정을 통해 코로나와 같은 제1급감염병 등에 의한 경제적 사정 변동 시 차임 감액을 청구할 수 있게 되었습니다. 개정된 법의 적용은 개정된 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용되도록 하였습니다.

     - 한편, 감액의 경우 증액과 달리 감액한도 제한은 없습니다. 따라서 본인의 과거 정상매출과 코로나 이후 감소된 매출을 비교하여 감액의 범위를 주장하시면 됩니다.

     - 다만, 감액 여부 및 감액의 범위와 관련해 임대인과 원만한 합의를 도출하는 것이 쉽지는 않은바, 합의에 도달하지 못할 경우 소송을 통해 판사의 법적 판단을 받아 해결을 하셔야 합니다.

4. 임대차계약 해지 가능여부

     - 개정된 상가임대차보호법에도 차임 등의 감액청구권만 규정되어 있을 뿐, 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대한 내용은 없습니다.

     - 그런데 최근 서울중앙지방법원은 ‘명동에 위치하여 외국인 관광객을 상대로 하는 업을 하는 상가임차인이 코로나사태로 외국인의 입국이 제한되는 등의 사정으로 수개월째 매출이 평소보다 90% 정도 감소된 사안’에서 ‘사정변경의 원칙’(계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고, 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 발생한 것으로 계약 그대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 반하는 결과가 생기는 경우 계약을 해지할 수 있다는 법이론)에 따라 계약을 해지할 수 있다고 판시하였습니다.

     - 이는 기존에 볼 수 없었던 상당히 파격적인 판결이라 할 것입니다.

     - 매출이 어느 정도 감소되어야 하고, 몇 개월째 그러한 감소가 유지되어야 하는지 등에 대한 기준은 정해져 있지는 않으나, 임대차를 유지할 수 없을 정도, 즉 차임의 일부 감소만으로는 손실을 감당할 수 없을 정도에 이른 경우에는 해지가 인정될 수 있을 것으로 생각됩니다.