민간임대주택법상 최초임대료와 임대차 갱신시 5% 증액한도의 충돌 

1. 그간 많은 논란이 되어왔던 ‘2019년 10월 23일 이전 주택임대사업자 등록 임대인의 최초임대료’와 ‘주택임차인의 갱신요구권행사에 따른 임대료 증액 5%제한’ 충돌 문제에 대해 2021. 1. 19. 하급심(1심) 법원에서 최초의 판결이 나왔으며,

2. 그 결과는 『주택 임대차계약을 체결한 후 임대인이 2019년 10월 23일 이전에 주택임대사업자 등록을 했다면 이후 갱신 계약이 `최초 계약`이 돼 `전월세 상한 5%`를 초과하는 임대료를 받을 수 있다』는 것입니다.

     즉, 민특법상 최초임대료 규정이 주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권 행사에 따른 임대료 증액 5%제한 규정에 우선하여 적용된다는 것입니다.

3. 기존에 위 논란에 대해 국토교통부는 위 법원의 결정과 달리 2020년 8월 `주택임대차보호법 해설집`을 통해 "민특법에 계약갱신청구와 관련한 조항이 없으므로 민특법상 임차인이라고 하더라도 계약갱신청구권이 배제되지 않는다"며 임대료 5% 상한을 고집했었는바, 위 판결은 정부의 유권해석을 뒤집은 것으로 파장이 클 것으로 보입니다.

4. 다만 위 판결은 아직 1심판결에 불과한바 추후 항소심, 대법원에서 각 어떠한 결정이 나올지도 주목이 되고 있습니다.

    그러나, 예상하건대 위 1심 판결이 법논리에서 훨씬 앞서는바 항소심, 대법원에서도 동일한 결론이 나오지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.

    즉, 일반법과 특별법이 있는 경우 특별법이 우선한다는 대원칙이 있으며, 민특법 제3조에서는 다른 법과의 관계 에 대해 민특법에서 정하지 아니한 사항에 대해서만 주택임대차보호법을 적용할 수 있다고 규정하여, 민특법이 특별법임을 명시하고 있습니다.

    그렇다면, 임대료와 관련해서는, 민특법상 주택 임대차계약을 체결한 후 임대인이 2019년 10월 23일 이전에 주택임대사업자 등록을 했다면 이후 갱신 계약이 `최초 계약`이 돼 임대사업자가 정하는 임대료가 최초임대료가 된다고 규정되어 있는바, 주택임대차보호법상의 갱신시 임대료 증액 5% 상한 규정보다 우선 적용을 받게 되며, 다만 임차인의 갱신요구권과 관련해서는 민특법에 규정되어 있지 않은바 주택임대차보호법에 따른 적용을 받는 것이 논리적이라 할 것입니다.