매도인의 배액배상을 통한 해제의 시점 

사례 1

사실관계

원고와 피고는 피고 소유의 부동산에 관하여 토지거래허가가 날 것을 전제로 하여 원고가 대금 3800만원에 매수하기로 하는 계약을 체결하였고(계약금 450만원, 잔금 3350만원), 토지거래허가가 나면 잔금을 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환으로 지급하기로 하였습니다. 그런데 토지거래허가가 정했던 잔금일 1990. 8. 7. 오후에야 나자 원고는 그 다음날인 1990. 8. 8. 잔금을 지급하려 하였는데, 피고는 원고가 잔금지급기일을 하루 지났으므로 계약은 해제되었다고 주장하였고, 원고는 1990. 8. 9. 잔금 전액을 공탁하였습니다.

법원의 판단

대법원은 허가를 전제로 하는 매매계약은 허가가 있기 전에는 잔금지급의무가 없는 것이므로 설사 매도인이 소유권이전등기 소유서류를 이행제공했더라도 매수인이 이행지체에 빠진 것이 아니라고 보았습니다.

또한 매도인이 배액배상에 의한 임의해제를 주장하자, 이 부분에 대해서도 배액배상은 통고로서 즉시 효력이 생기는 것이 아니고 매도인이 계약금의 배액을 매수인에게 상황하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다고 보아 원고의 청구를 인용한 원심 판단과 동일한 판결을 하였습니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결).

사례 2

사실관계

원고와 피고는 피고 소유 이 사건 토지를 매매하기로 하는 계약을 체결하였고, 피고는 계약 체결 이후에 계약금의 배액을 해약금으로 상환하고 매매계약을 해제하겠다는 통지(배액을 언제까지 수령할 것을 최고하면서 이를 기간 내 수령하지 않을 경우 공탁하겠다고 통지)를 하였으나(1990.7.13.), 원고는 위 통지를 받자 바로 중도금 지급기일 전임에도 불구하고 바로 중도금을 피고의 계좌로 이체시켰습니다(1990.7.16.). 그러자 피고는 계약금 배액 상당을 원고 명의로 공탁하였습니다(1990.7.19.).

법원의 판단

원심은 7.13.자 해제에 대해서는 배액배상의 제공이 없었기 때문에 적법하게 해제됐다고 볼 수 없고, 7.19.자 해제에 대해서는 이미 7.16.자 매수인의 이행착수 이후의 제공이기 때문에 해제가 되었다고 볼 수 없다고 판시하였습니다.

반면 대법원은 7.13. 해제의 경우 피고가 해약금 수령을 최고하면서 인감증명서 1부(변제수령용), 사용인감계 1부, 계좌입금의뢰서 1부를 든 다음 변제금 기한내 미수령시 공탁처리한다는 내용까지 통지한 바 그 취지는 결국 해약금을 제공함에 있어서 그 영수증을 청구한 것과 다를 바 없고, 피고가 엄격한 회계처리가 요구되는 공법인인 점에 비추어 이행제공으로 볼 수도 있다는 취지로 판시하였고, 또한 위 해제통지가 이행제공에는 미치지 못하더라도 이러한 통지가 있는 이상 이때부터는 중도금 지급기일은 매도인을 위해서도 그 기한의 이익이 발생하여 매수인이 ‘이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우’라고 할 것이어서 이후 매수인이 중도금의 1/6에도 미치지 못하는 2억을 지급한 것만으로는 이행 착수로 볼 수 없고 매도인의 해제는 공탁통지가 도달한 때 된 것이라고 판시하였습니다[대법원 1993. 1. 19., 선고, 92다31323, 판결].

민사전문 변호사의 조언

즉 매도인이 배액배상을 하겠다는 해제의 의사표시를 도달시키는 것만으로 임의해제가 이루어졌다고 볼 수 없고, 적어도 배액배상을 하거나 이행제공까지 하여야만 해제의 효력이 발생했다고 볼 수 있습니다.

다만 매도인이 매수인에게 배액상당을 수령할 것을 최고하였고 이 기간 내에 수령하지 않을 경우 공탁하겠다는 취지를 밝히면서 배액상당액의 영수증을 청구한 것과 다름 없을 정도에 이르렀다면, 이 때부터는 매수인이 중도금 및 잔금 일부의 선이행을 하더라도 "이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정"이 생긴 것으로 볼 수 있으므로 매도인의 해제가 성립할 수 있는 것입니다.