갭투자라고 들어보셨을 겁니다. 통상 다가구,다세대 주택중 소규모 빌라, 소형평수의 아파트를 매매가격 대비 전세보증금이 80~90%에 이를때 전세보증금을 떠안고 주택을 매수하는 투자수법입니다. 예를들어 매매가 1억 빌라가 전세금 9000만원이라면 현금 1000만원으로 인수하는 것입니다. 한때 이러한 투자기법으로 수십,수백채를 매수한 투자자가 화제가 되었습니다. 부동산 가격이 상승한다면 투자수익이 크지만 시가 상승세가 꺽이고 임대차 기간의 만기가 도래하는데 전세금을 한꺼번에 돌려줄 상황에 처하면 곤란을 겪을 수 밖에 없고 집주인이 잠적하면 세입자들도 보증금을 돌려받지 못 해 경매에 들어가면 전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 피해를 당하는 경우가 급증하고 있으며 사회문제가 되고 있습니다.
제가 소개하는 사안도 인천 지역에 대출과 세입자 임차보증금을 안고 오피스텔 두채를 구입한 파산채무자의 이야기입니다.
특이한 점은 세입자들이 일반적으로 임차물이 경매에 들어가면 월세를 제대로 납부하지 않는데 해당 임차인들은 월 50만원씩 채무자에게 꼬박꼬박 납부하고 있습니다.
파산선고 이후에는 위 월세는 원칙적으로 파산재단을 구성하므로 관재인이 관리해야 합니다. 경매는 통상 6개월 이상 걸리므로 약 600~1000만원 파산재단을 구성할 가능성이 있습니다.
세입자들은 어차피 소액임차보증금 최우선변제권이 보장되어 경매절차에서 2000만원의 보증금을 전액돌려 받을 수 있으므로 채무자(관재인)에게 제대로 납부하는 것으로 짐작합니다.
만약 세입자들이 월세를 체납하는 경우에는 어떻게 할까요?
관재인은 경매배당에서 체납사실을 신고하고 그 체납금액만큼 감액된 임차보증금을 배당하도록 배당에 관한 의견서를 미리 제출해야 하고, 배당 일부 배제 의견이 반영되지 않았다면 배당기일에 직접 출석해서 이의하고 1주일내 배당이의소송을 제기해야 합니다.
한편 그 체납 금액이 전액 선순위 별제권자인 근저당권자가 배당받는 경우라면 이의의 실익이 없으므로 관재인은 이의소를 제기할 수 없습니다.
따라서 갭투자 부동산의 경락가가 근저당액+임차보증금액의 합산액을 밑도는데 세입자가 경락전까지 월세를 체납없이 꼬박 낸다면 손실은 근저당권자가 떠 안을 수 밖에 없습니다.
그래서 은행에서 방이 많은 다가구, 다세대, 아파트에 대한 담보대출시 담보한도를 실무상 아주 짜게 잡는 이유라고 할 수 있습니다.
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