시세보다 눈에 띄게 낮은 가격에 나온 아파트 경매 물건을 살펴보다가, 매각물건명세서나 감정평가서에 "대지권 미등기"라는 문구가 붙어 있는 것을 발견하는 분들이 있습니다. 건물만 낙찰받고 땅에 대한 권리는 따로 받지 못하는 것은 아닌지, 나중에 토지 소유자가 나타나 땅값이나 지료를 요구하면 어떻게 되는지 걱정스러운 것이 당연합니다. 반대로 "등기부에 안 올라 있을 뿐이니 괜찮다"는 말만 듣고 입찰했다가, 막상 대금을 내고 나서야 대지 지분이 엉뚱한 사람 명의로 남아 있다는 사실을 알게 되는 경우도 실제로 있습니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 대지권 미등기라도 대지사용권이 따라오는 경우와 아닌 경우
먼저 용어부터 구분해야 합니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말하고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호), 대부분 아파트에서는 대지 지분의 소유권이 그 내용입니다. 반면 대지권 등기는 그 대지사용권이 있다는 사실을 등기부에 표시해 둔 것일 뿐입니다. 즉 "등기부에 대지권이 안 보인다"는 것과 "대지사용권이 없다"는 것은 같은 말이 아닙니다.
대지권 미등기 아파트는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 채무자(전 소유자)가 이미 대지 지분을 갖고 있는데 등기절차만 마치지 못한 경우이고, 다른 하나는 대지 지분이 아직 시행사·분양자 등 다른 사람 명의로 남아 있는 경우입니다. 앞의 경우에는 건물을 낙찰받으면 대지사용권도 함께 따라오는 것이 원칙입니다. 뒤의 경우에도 분양자가 지적정리 후 대지지분을 이전해 주기로 하고 전유부분만 먼저 등기해 준 것이라면 낙찰자는 대지사용권을 취득합니다. 다만 전 소유자에게 대지를 사용할 권리가 없었다면 낙찰자가 건물만 취득하고 대지사용권은 확보하지 못한 채 출발할 수 있습니다.
그래서 이 물건에 입찰할지 판단하는 기준은 단순합니다. 입찰 전에 대지 지분이 누구 명의인지, 그리고 경매 목적물과 감정평가에 대지 부분이 포함되어 있는지를 확인하는 것입니다. 이 두 가지가 확인되지 않은 채 가격만 보고 들어가는 것이 가장 위험한 선택입니다.
법은 이렇게 판단합니다: 전유부분과 대지사용권의 일체성, 미등기 때의 취득 판단 기준
출발점은 집합건물법 제20조입니다. 제20조 제1항은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 정하고, 제2항은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리해서 대지사용권만 처분할 수 없다고 정합니다. 이를 흔히 전유부분과 대지사용권의 일체성이라고 부르며, 이 규정은 대지권 등기가 되어 있는지와 무관하게 적용되는 실체법 규정입니다. 따라서 채무자가 대지 지분을 가진 상태에서 건물이 경매로 넘어가면, 대지권이 등기되어 있지 않더라도 대지사용권은 건물의 처분에 따라 이전되는 것이 원칙입니다.
낙찰자가 권리를 취득하는 시점은 매각대금을 다 낸 때입니다(민사집행법 제135조). 대금을 완납하면 매각의 목적인 권리를 취득하므로, 건물과 일체를 이루는 대지사용권도 이때 함께 넘어옵니다. 대지 지분이 시행사나 분양자 명의로 남아 있어도, 분양자가 지적정리 후 대지지분을 이전해 주기로 하고 전유부분만 먼저 등기해 준 경우라면 낙찰자는 대지사용권을 취득하고 분양자를 상대로 대지지분 이전등기를 구할 수 있습니다. 수분양자가 분양대금을 완납하지 못했어도 같고, 이때 분양자는 분양대금 미지급을 이유로 동시이행항변을 할 수 있습니다(대법원 2023. 9. 21. 선고 2022다270613 판결). 다만 전 소유자에게 대지를 사용할 권리가 없었다면 낙찰자는 대지사용권을 갖추지 못한 구분소유자가 될 수 있습니다.
이때 현실화되는 위험은 두 가지입니다. 첫째, 대지 소유자는 집합건물법 제7조에 따라 대지사용권을 가지지 않은 구분소유자에 대해 전유부분의 철거를 청구할 수 있는 지위에 있고, 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 둘째, 대지를 사용하고 있는 데 대한 부당이득, 즉 지료에 상응하는 금액을 청구받을 수 있습니다. 건물이 단지 전체에 걸쳐 다른 세대와 함께 서 있는 아파트에서 개별 세대의 철거가 현실적으로 쉽지 않다고 하더라도, 매도청구와 부당이득 청구는 얼마든지 현실적인 압박 수단이 됩니다.
또 하나 점검할 것은 분리처분금지의 등기 여부입니다. 집합건물법 제20조 제3항은 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 쉽게 말해, 분양자나 이전 소유자가 건물과 대지 지분을 따로 처분해 버린 경우에는 등기부에 어떻게 공시되어 있는지에 따라 그 효력이 달라질 수 있어, 단순히 일체성 규정이 있다는 이유만으로 안심할 수 없습니다.
경매 절차 안에서 확인할 수 있는 단서도 있습니다. 법원은 매각물건명세서를 작성해 비치하고 누구든 볼 수 있게 해야 하며(민사집행법 제105조), 실무에서는 이 명세서 비고란이나 감정평가서에 "대지권 미등기", "대지권 가격 포함 또는 제외 여부" 같은 취지가 기재됩니다. 같은 "미등기"라도 감정평가액에 대지권 가격이 포함되어 있다면 법원이 대지 부분까지 매각 대상으로 보고 평가했다는 신호이고, 제외되어 있다면 입찰가를 그만큼 낮춰 잡아야 한다는 신호입니다. 명세서 작성에 중대한 흠이 있었다면 매각허가에 대한 이의 사유가 되기도 합니다(민사집행법 제121조 제5호).
그렇다면 대금을 낸 뒤 대지사용권을 얻지 못한 사실이 드러났을 때는 어떻게 될까요. 경매에서도 권리의 하자에 대한 담보책임이 전혀 없지는 않습니다. 민법 제578조는 경매의 경우 경락인이 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액을 청구할 수 있다고 하고, 채무자가 자력이 없으면 대금의 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 이 청구는 권리의 하자를 전제로 하고, 입찰 전 공개된 자료를 통해 알 수 있었던 사정이었는지가 쟁점이 되기 때문에, 처음부터 확인하고 들어가는 것이 훨씬 안전합니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 입찰 전 확인부터 대금 납부 후 이전등기까지
대지권 미등기 아파트에 관심이 있다면, 다음 순서로 점검합니다.
토지등기부와 건축물대장부터 확인 — 건물 등기부만 보지 말고, 해당 단지 대지의 토지등기부등본에서 지분 소유자가 누구인지 확인합니다. 채무자 명의로 대지 지분이 있는지, 시행사·분양자 명의인지, 이미 제3자에게 넘어갔는지에 따라 입찰 가부 자체가 갈립니다. 건물에 대한 근저당과 별도로 대지에만 설정된 담보권이 있는지도 함께 봅니다.
매각물건명세서와 감정평가서의 문구 정독 — "대지권 미등기" 뒤에 이어지는 기재가 대지권 가격 포함인지 제외인지, 대지권이 없을 수 있다는 취지의 비고가 있는지 확인합니다. 제외 또는 불확실로 적혀 있다면 입찰가에서 대지 몫을 따로 빼서 계산하거나 입찰을 포기하는 것이 합리적입니다.
단지 관리사무소와 분양 이력 확인 — 해당 단지에 대지권 미등기 세대가 다수인지, 대지 지분 정리가 진행 중인지, 분양자가 아직 존재하는지 확인합니다. 단지 전체가 같은 사유로 미등기라면 정리 방법과 비용이 대체로 비슷하게 흘러가므로 예측이 쉽습니다.
대금 납부 후 소유권과 대지권 정리 — 매각대금을 모두 내면 건물의 소유권을 취득하고, 채무자 명의 대지 지분이 있다면 그 지분도 함께 취득합니다. 이후 등기부에 대지권이 반영되도록 필요한 등기절차를 진행하고, 필요하면 건축물대장 정리까지 함께 마무리합니다.
대지 지분이 남의 명의일 때 — 분양자·시행사를 상대로 대지 지분 이전등기를 청구하는 방법이 있습니다. 분양계약상 근거와 그 권리가 낙찰자에게 이어지는지를 먼저 따져야 하고, 대지 소유자가 매도청구나 지료 청구로 먼저 움직이는 경우에 대비해 협상과 소송을 병행하는 계획을 세워 둡니다.
하자가 드러났을 때의 구제 검토 — 대금 납부 후 대지사용권이 없음이 확인되면, 민법 제578조에 따른 해제·대금감액 청구와 배당받은 채권자에 대한 반환 청구 가능성을 살펴보고, 청구 시기를 놓치지 않도록 증거를 확보합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 입찰 전 확인이 가장 값싼 방어입니다
대지권 미등기 물건은 가격이 낮은 이유가 분명히 있습니다. 대지사용권이 건물과 함께 따라오는 구조인지, 아니면 별도로 확보해야 하는 구조인지에 따라 같은 가격이 싼 것일 수도, 오히려 비싼 것일 수도 있습니다. 입찰기일이 다가올수록 확인할 시간은 줄어들고, 대금을 낸 뒤에는 되돌리기 어렵습니다.
대지권 미등기 아파트 경매를 검토하고 계시다면, 토지등기부상 대지 지분의 소유자와 매각물건명세서·감정평가서의 기재부터 먼저 확인하시고, 필요하면 입찰 전에 전문가의 검토를 받아 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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