위반건축물인 줄 모르고 산 건물, 계약을 해제할 수 있나요 

건물을 매수하고 소유권이전등기까지 마친 뒤에야, 건축물대장에 '위반건축물'이라는 표시가 있다는 사실을 알게 되는 분들이 있습니다. 무허가로 증축한 옥상 구조물이나 불법으로 쪼갠 호실, 허가 없이 바꾼 용도가 뒤늦게 드러나는 경우입니다. 매도인은 "원래 그 상태로 쓰던 건물"이라고 하고, 구청에서는 시정명령과 이행강제금 이야기가 나오니, 이 계약을 되돌릴 수 있는지부터 막막해지기 마련입니다. 되돌릴 수 있는지는 어떤 법적 구성을 택하느냐, 그리고 언제 움직이느냐에 크게 좌우됩니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 위반건축물 발견 후 해제·취소·손해배상, 세 갈래의 선택

위반건축물은 건축법을 어기고 지어졌거나 허가받은 내용과 다르게 쓰이는 건축물을 말합니다. 허가권자(시·군·구청)는 이런 건축물에 대해 시정명령을 내릴 수 있고(건축법 제79조 제1항), 시정명령을 내리면 건축물대장에 위반 내용을 적습니다(같은 조 제4항). 시정명령을 받고도 이행하지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과됩니다(건축법 제80조).

문제는 이 부담이 건축주가 아니라 현재 소유자(매수인)에게 향한다는 점입니다. 시정명령의 상대방은 건축주·소유자·관리자·점유자 등이고, 위반 건축을 한 사람이 전 소유자라 해도 지금 건물을 가진 사람에게 철거나 원상복구, 이행강제금이 날아옵니다. 그래서 매수인은 계약을 해제하고 대금을 돌려받거나, 계약은 유지하되 손해를 배상받는 길을 찾게 됩니다.

매수인이 쓸 수 있는 법적 수단은 크게 세 갈래입니다.

• 하자담보책임에 따른 해제·손해배상 — 민법 제580조, 제575조 제1항, 제582조

• 착오 또는 사기를 이유로 한 계약 취소 — 민법 제109조, 제110조

• 매도인의 의무 위반을 이유로 한 해제·손해배상 — 고지의무 위반이나 계약서상 특약 위반 등

세 갈래는 요건과 기한이 서로 다릅니다. 하나가 막혀도 다른 하나가 열려 있을 수 있으므로, 처음부터 한 가지로 좁히지 않고 사실관계에 맞춰 함께 검토해야 합니다.

법은 이렇게 판단합니다: 하자담보 해제의 요건, 6개월 기한, 착오·사기 취소와의 차이

가장 먼저 검토하는 것은 매도인의 하자담보책임입니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용한다고 하고, 단서에서 "매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는" 책임이 없다고 정합니다. 여기서 쟁점이 세 가지로 갈립니다.

첫째, 위반건축물이라는 사정이 '하자'인가. 하자는 눈에 보이는 물리적 결함에 한정되지 않습니다. 건물을 통상 용도대로 사용·수익하는 데 법률상 장애가 되는 사정도 하자로 볼 수 있습니다. 시정명령 대상이 되어 철거나 원상복구를 해야 하고, 이행강제금이 반복 부과될 수 있으며, 대장에 위반 표시가 남아 대출·매각·용도변경에 제약이 생긴다면 건물이 통상 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 것으로 주장할 수 있습니다.

둘째, 매수인이 알았거나 알 수 있었는가. 이 단서가 실무에서 가장 크게 다투어집니다. 계약 당시 건축물대장을 열람하면 위반건축물 표시가 보이는 경우가 많기 때문에, 매도인은 "대장만 봐도 알 수 있었다"며 매수인의 과실을 주장합니다. 반대로 대장에 아직 위반 표시가 없었거나(시정명령이 계약 이후에 나온 경우), 눈으로 보아서는 증축 여부를 구분하기 어려웠거나, 중개사와 매도인이 적법한 건물이라고 설명했다면 과실이 부정될 여지가 커집니다. 즉 계약 당시 대장 기재 여부, 현장에서 식별 가능했는지, 매도인·중개사의 설명 내용이 핵심 사실관계입니다.

셋째, 해제까지 가능한가, 손해배상에 그치는가. 제575조 제1항에 따르면 해제는 "이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여" 가능하고, 기타의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다. 위반 부분이 건물 일부의 소규모 증축이고 시정만 하면 사용할 수 있다면 해제까지는 어렵고 시정 비용이나 감액 정도로 정리되기 쉽습니다. 반면 건물 대부분이 용도에 맞지 않거나, 철거 대상이어서 매수 목적(예: 해당 용도의 임대·영업)을 달성할 수 없다면 해제를 주장할 수 있습니다.

그리고 가장 놓치기 쉬운 것이 기한입니다. 민법 제582조는 하자담보에 따른 해제·손해배상 청구권을 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하도록 정합니다. 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간이어서 중단이 없고, 기간 안에 재판 외에서라도 권리를 행사(해제 통지, 손해배상 청구 등)해야 합니다. 구청의 시정명령을 받은 날이나 대장 기재를 확인한 날부터 6개월이 흐르고 있다고 보고 움직이는 것이 안전합니다.

하자담보가 막히더라도 착오 취소가 남습니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있되, 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 하자담보의 '과실'보다 취소를 막는 '중대한 과실'이 더 높은 기준이므로, 대장을 열람하지 않았다는 정도만으로는 취소가 막히지 않을 수 있습니다. 또 매도인이 위반 사실을 알면서도 숨기고 적법한 건물인 것처럼 말했다면 사기에 의한 의사표시로 취소할 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 6개월의 하자담보 기한보다 훨씬 깁니다.

매도인이 "현 상태 그대로 매매한다", "하자에 대해 책임지지 않는다"는 특약을 넣었다고 해서 모든 길이 막히는 것은 아닙니다. 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 따라서 매도인이 위반 사실을 알고 있었음을 보여주는 자료가 중요합니다.

매수인이 부담하는 위험은 숫자로 보면 더 분명합니다. 건축법 제80조에 따른 이행강제금은 허가를 받지 않고 건축했거나 건폐율·용적률을 넘은 경우, 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 산정합니다. 연면적 60제곱미터 이하의 주거용 건축물은 그 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정합니다. 영리 목적이나 상습 위반이면 100분의 100 범위에서 가중되고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복해서 부과됩니다. 시정명령을 이행하면 새 이행강제금 부과는 중지되지만, 이미 부과된 금액은 징수됩니다(같은 조 제6항). 이 반복 부담이 곧 매수인의 손해 범위를 가르는 기준이 됩니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 기한 확인부터 증거 확보, 해제 통지와 소송까지

사실관계를 확인한 뒤에는 다음 순서로 대응합니다.

• '안 날'부터 6개월 기산점을 먼저 확정 — 시정명령서 수령일, 건축물대장에 위반 표시가 붙은 날, 구청 통보를 받은 날 등 위반 사실을 처음 안 시점을 정리합니다. 하자담보 기한은 이 날을 기준으로 흐르므로, 가장 빠른 시점을 기준으로 잡고 일정을 짭니다.

• 계약 당시 상태를 증명할 자료 수집 — 계약서와 특약 문구, 계약 시점의 건축물대장(발급 이력), 중개사의 확인·설명서, 매물 광고, 문자·카카오톡 대화, 현장 사진을 모읍니다. 매수인이 몰랐다는 점과 매도인이 알면서 말하지 않았다는 점을 보여주는 자료가 쟁점을 가릅니다.

• 위반 범위와 시정 비용 파악 — 구청에 위반 내용과 시정 방법을 확인하고, 건축사 견적 등으로 원상복구·양성화 가능 여부와 비용을 산정합니다. 이 결과에 따라 '계약 목적을 달성할 수 없는 정도'인지, 즉 해제를 주장할 수 있는지, 손해배상(시정 비용·이행강제금·감액)으로 정리할지가 정해집니다.

• 내용증명으로 권리 행사를 서면으로 남기기 — 제척기간 안에 하자담보에 따른 해제 또는 손해배상 청구, 예비적으로 착오·사기를 이유로 한 취소 의사를 함께 통지합니다. 소송 전 협상 기회를 열어두되 기한을 놓치지 않도록 하는 단계입니다.

• 매매대금 반환 또는 손해배상 청구소송 — 합의가 안 되면 해제 시 원상회복(대금 반환과 소유권이전등기 말소)을 청구하고, 해제가 어렵다면 손해배상을 청구합니다. 매도인의 재산이 흩어질 우려가 있다면 소송에 앞서 가압류를 검토합니다.

• 이행강제금이 이미 부과됐다면 병행 조치 — 시정명령을 이행하면 새 부과는 멈추므로, 시정 가능한 부분은 서둘러 정리하고, 그 비용과 납부한 이행강제금은 손해배상 항목으로 청구합니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 6개월 기한과 이행강제금 누적을 함께 따져야 하는 이유

위반건축물 문제는 시간이 지날수록 불리해지는 구조입니다. 하자담보 기한은 위반 사실을 안 날부터 6개월로 짧고, 그동안 이행강제금은 시정될 때까지 반복해서 쌓일 수 있습니다. 기한을 넘기면 해제와 하자담보 손해배상 길이 막히고, 남는 수단인 취소나 채무불이행 구성은 입증 부담이 더 큽니다.

위반건축물인 줄 모르고 건물을 샀다면, 안 날이 언제인지부터 확인하시고, 해제가 가능한 정도인지 손해배상으로 정리할 정도인지를 가려 대응 방향을 정하시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.