근저당 잡힌 건물의 영업시설, 종물이면 경매 낙찰자가 소유권을 가져가는 기준 

건물에 근저당이 잡혀 있는데, 그 건물 안에서 영업하려고 사들인 설비와 집기가 경매 낙찰자에게 넘어가 버리는 일이 있습니다. 설비를 내 돈으로, 별도의 매매계약을 맺고 샀으니 건물과는 무관하다고 생각하기 쉽지만, 민법은 건물의 효용을 돕는 부속물을 '종물'로 묶어 건물과 운명을 같이하게 합니다. 저당권의 효력이 종물에까지 미치면, 낙찰자는 대금을 다 내는 순간 건물과 함께 그 설비의 소유권도 가져갑니다. 이 글에서는 어떤 영업시설이 종물로 평가되는지, 설비를 따로 샀다는 사실이 왜 결론을 바꾸지 못하는지, 소유권을 지키려면 어느 단계에서 무엇을 해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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저당권의 효력 범위 — 건물만이 아니라 종물까지 미친다

저당권자가 담보로 잡는 것은 등기부에 적힌 건물 하나처럼 보이지만, 민법 제358조는 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"고 정합니다. 따라서 근저당이 설정된 건물에서 경매가 진행되면, 경매의 대상은 건물 자체와 그 건물에 부합된 물건, 그리고 종물까지 포함됩니다. 등기부에는 종물이 따로 기재되지 않기 때문에 외형상으로는 드러나지 않지만, 법률상으로는 이미 저당권의 효력 범위 안에 들어와 있는 셈입니다.

이 규정이 필요한 이유는 담보가치의 보전입니다. 건물을 담보로 돈을 빌려준 금융기관은 그 건물이 영업에 쓰이는 모습, 즉 설비가 갖춰진 상태의 경제적 가치를 보고 대출 금액을 정합니다. 경매 직전에 설비만 빼돌려 팔 수 있다면 담보가치가 순식간에 줄어들 것이므로, 법은 주물과 종물을 한 덩어리로 묶어 같이 환가하게 합니다. 낙찰자 역시 경매 물건을 영업 가능한 상태 그대로 받는다는 믿음으로 입찰가를 정합니다.

다만 제358조에는 단서가 있습니다. "법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면" 저당권의 효력은 종물에 미치지 않습니다. 즉 저당권을 설정할 때 '이 설비는 담보 범위에서 제외한다'고 약정하고 이를 등기하는 방법이 있다는 뜻이며, 이 단서가 뒤에서 설명할 방어 수단의 출발점이 됩니다.

근저당의 효력은 등기부에 적힌 건물에서 멈추지 않는다 — 민법 제358조에 따라 부합물과 종물이 함께 경매 대상이 된다.

종물의 요건 — 영업시설이 종물로 평가되는 네 가지 기준

민법 제100조 제1항은 "물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물"이라고 정하고, 같은 조 제2항은 "종물은 주물의 처분에 따른다"고 합니다. 이 두 항을 풀어 보면 영업시설이 종물인지 가르는 기준은 네 가지로 정리됩니다. 어느 하나라도 빠지면 종물이 아니므로, 분쟁에서는 이 네 요소를 하나씩 따지게 됩니다.

• 독립성 — 건물의 구성부분이 아니라 따로 거래될 수 있는 독립된 물건일 것. 벽체에 붙어 떼어내면 훼손되는 설비는 종물이 아니라 부합물 문제가 됩니다.

• 상용성 — 건물 자체의 경제적 효용을 계속해서 높이는 관계일 것. 한두 번 쓰고 마는 물건이 아니라 건물이 그 용도로 쓰이는 데 계속 이바지해야 합니다.

• 장소적 밀접성 — 주물 건물 안이나 그 부지에 놓여 있을 것. 다른 장소의 창고에 보관 중인 물건은 인정되기 어렵습니다.

• 소유자의 동일성 — 주물과 종물이 같은 사람의 소유일 것. 제100조 제1항의 "자기소유인"이 이 요건입니다.

상용성은 건물의 용도와 맞물려 판단됩니다. 대법원은 주유소 영업을 위해 지은 건물과 그 지상에 설치된 주유기에 대해, 주유기가 독립된 물건이기는 하나 지하 유류저장탱크에 연결되어 유류를 공급하는 기구이고 건물이 처음부터 주유소 영업을 위해 지어졌다는 점 등을 종합하여 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결에서 주유기를 건물의 종물로 보았습니다. 영업을 위해 지은 건물일수록, 그 영업의 핵심 설비는 종물로 평가될 가능성이 높아진다는 뜻입니다.

종물인지는 '따로 샀는가'가 아니라 독립성·상용성·장소적 밀접성·소유자 동일성의 네 요소로 결정된다.

따로 샀어도 소용없는 이유 — 취득 경위가 아니라 객관적 관계가 기준

설비를 별도 계약으로 샀고 영수증과 세금계산서도 갖고 있으니 건물 경매와는 상관없다는 주장은 종물 법리 앞에서 힘을 얻지 못합니다. 종물 여부는 물건을 언제, 누구에게서, 어떤 계약으로 취득했는지가 아니라 주물과의 객관적 관계로 판단하기 때문입니다. 건물 소유자가 자기 돈으로 산 설비라도 건물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 물건이어야 제100조 제1항의 요건을 갖추고, 이 요건을 갖추면 구입 계약이 건물 매매와 별개였다는 사정은 아무 영향을 주지 못합니다.

시기도 문제를 바꾸지 못합니다. 제358조는 저당권 설정 당시에 존재하던 종물로 한정하는 문구를 두지 않으므로, 근저당 설정 후에 들여놓은 설비라도 종물의 요건을 갖추면 효력 범위에 들어가는 것으로 다뤄집니다. 예를 들어 근저당 설정 이후 새로 들인 설비가 건물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것이라면, 담보 설정 이후의 투자 비용까지 낙찰자에게 넘어갈 수 있습니다.

공장처럼 기계가 중심인 건물에서는 일반 근저당이냐 공장저당이냐에 따라 달라지는 것이 아닌지 묻는 분이 많습니다. 공장 및 광업재단 저당법은 공장 소유자가 설정한 저당권의 효력이 기계·기구·그 밖의 공용물에 미친다고 정하고 목록 제출을 요구합니다. 그러나 앞서 본 94다6345 판결은 일반 저당권이 설정된 경우에는 목록이 없어도 민법 제358조에 따라 효력이 종물과 부합물에 당연히 미친다고 판시했습니다. 목록 제출이 없다는 사실이 방어 수단이 되지 못한다는 점을 기억해야 합니다.

종물이 아니라서 낙찰자가 못 가져가는 경우 — 소유자가 다른 설비

종물의 네 요건 중 가장 현실적으로 결과를 가르는 것이 소유자 동일성입니다. 영업 설비를 리스회사에서 빌려 쓰거나 대금을 다 치르지 않아 판매업체가 소유권을 유보한 경우, 또는 건물 소유자가 아니라 다른 사람이 자기 비용으로 설치하고 소유권을 보유하는 경우라면, 그 설비는 '자기소유인 다른 물건'이 아니므로 종물이 되지 못합니다. 이 경우 건물의 저당권 효력이 미치지 않으므로, 낙찰자는 대금을 완납하더라도 그 설비의 소유권을 취득하지 못합니다.

가장 흔한 예가 임차인의 설비입니다. 건물주가 아닌 임차인이 자기 비용으로 설치한 주방설비나 간판, 진열대는 임차인 소유의 독립 물건이고 건물주의 소유가 아니므로 건물 근저당의 효력이 미치지 않는 것이 원칙입니다. 건물에 붙어 있어도 독립한 물건으로 남아 있다면 민법 제256조 단서의 "타인의 권원에 의하여 부속된 것"으로 설치한 사람의 소유로 남지만, 분리할 수 없어 건물의 구성부분이 되었다면 권원이 있어도 건물 소유자의 소유가 되어 낙찰자가 취득합니다. 임대차가 끝날 때 건물주의 동의를 얻어 설치한 부속물을 사 달라고 청구할 수 있는 부속물매수청구권(민법 제646조)도 같은 맥락에서 이해하면 됩니다.

다만 이를 믿고 방치하면 안 되는 이유가 있습니다. 설비가 누구 소유인지는 외관만으로 알 수 없으므로 낙찰자와 집행 현장에서 마찰이 생기기 쉽고, 낙찰자가 건물 인도를 구하며 설비도 함께 반출하려는 상황이 벌어질 수 있습니다. 이때 소유자는 자신의 소유권을 입증할 자료, 곧 리스계약서나 소유권유보 약정서, 구입 영수증과 설치 경위를 보여 주는 자료를 준비해 두어야 합니다. 자료가 없으면 소유가 다르다는 주장이 받아들여지기 어렵습니다.

• 리스·할부 설비 — 계약서에 소유권이 리스사나 판매사에 있다고 명시되어 있는지 확인.

• 임차인 설치 설비 — 설치 동의서와 구입·설치 자료를 보관.

• 대여 설비 — 제3자 소유임을 알 수 있도록 소유자 표시를 붙이고 계약서를 구비.

• 경매 개시 후 — 집행관 현황조사 때 소유자가 다르다는 점과 증빙을 밝혀 둘 것.

경매 절차에서 낙찰자가 소유권을 얻는 시점과 인도 단계

낙찰이 곧바로 소유권 이전을 뜻하지는 않습니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각 목적물의 소유권을 취득하고, 이 시점에 종물도 함께 낙찰자에게 귀속됩니다. 그러므로 대금 납부 전에는 영업을 계속하는 데 법적 장애가 없지만, 납부일 이후에는 설비가 낙찰자 소유가 되므로 임의로 반출하면 문제가 생길 수 있습니다. 설비를 함부로 처분하거나 가져가면 민사 책임뿐 아니라 형사 책임이 거론될 여지도 있습니다.

대금을 낸 낙찰자는 채무자나 소유자, 부동산 점유자에게 부동산을 넘기라고 요구할 수 있습니다. 민사집행법 제136조의 인도명령은 소송보다 훨씬 빠르게 집행권원을 얻는 절차이므로, 건물을 점유한 채 영업을 계속하는 사람은 비교적 짧은 기간에 건물 인도를 요구받을 수 있습니다. 건물 안에 있는 설비가 종물이라면 낙찰자가 그 설비까지 자기 것으로 주장하고, 점유자는 반대로 소유권을 증명해야 하는 구도가 됩니다.

감정평가서와 매각물건명세서를 어떻게 읽을지도 중요합니다. 감정평가에 설비가 포함되었다면 입찰자는 설비까지 감안하여 가격을 정했을 가능성이 높고, 분쟁이 생길 때 그 점이 정황이 됩니다. 반대로 평가에서 빠졌다고 해서 종물에서 자동으로 제외되는 것은 아닙니다. 소유권 귀속은 평가서가 아니라 제100조와 제358조의 요건에 따라 가려지므로, 소유자 입장에서는 경매 기록에 설비가 어떻게 반영되었는지 열람해 대응 방향을 정하는 것이 좋습니다.

설비 가치를 지키는 방법 — 설정 단계와 경매 단계로 나눠 보기

첫째, 근저당을 설정하는 단계에서 막는 방법입니다. 제358조 단서의 "설정행위에 다른 약정"을 활용하여 저당권 설정계약서에 특정 설비를 담보 범위에서 제외한다고 적고, 그 약정을 등기에 반영해 두는 것입니다. 등기하지 않은 약정은 제3자인 낙찰자에게 주장하기 어려우므로, 서면 약정만으로는 충분하지 않다는 점을 유의해야 합니다. 대출 실행 전에 금융기관과 협의해 두는 것이 가장 효과적입니다.

둘째, 처음부터 설비의 소유 구조를 분리해 두는 방법입니다. 설비를 건물 소유자 명의로 사지 않고 리스나 제3자 소유 형태로 도입하거나, 영업 주체와 건물 소유자를 구분해 영업 주체 명의로 보유하면 종물의 소유자 동일성 요건이 깨집니다. 다만 이런 구조가 오로지 담보 회피를 위한 허위 형식이라는 의심을 받으면 사해행위 취소(민법 제406조) 등의 문제가 생길 수 있어, 실질에 맞게 계약과 대금 지급 내역을 갖춰야 합니다.

셋째, 이미 경매가 개시된 뒤의 대응입니다. 설비의 소유자가 건물 소유자와 다르다면 현황조사 단계에서 이를 밝히고, 매각 전에 매각물건명세서에 반영될 수 있도록 서류를 제출합니다. 매각 후에는 낙찰자와 직접 협상해 설비를 따로 매수하는 방법도 현실적입니다. 종물로 평가될 가능성이 높은 설비라면 법적으로 다투기보다 가격을 합의해 정리하는 편이 비용과 시간 면에서 유리한 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

Q. 설비를 따로 구입한 세금계산서가 있으면 낙찰자에게 소유권을 주장할 수 있나요?

A. 세금계산서는 구입 사실을 보여줄 뿐이고, 종물 여부는 취득 경위가 아니라 건물과의 객관적 관계로 판단됩니다. 건물 소유자가 자기 돈으로 샀더라도 영업에 쓰인다는 사정만으로는 부족하고, 건물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 물건이어야 종물로 평가되어 저당권 효력이 미칩니다. 반대로 설비 소유자가 건물 소유자와 다르다는 점을 증명한다면 사정이 달라집니다.

Q. 근저당 설정 후에 들여놓은 설비도 낙찰자에게 넘어가나요?

A. 민법 제358조에 설정 시점으로 제한하는 문구가 없어, 종물의 요건을 갖췄다면 설정 이후에 들인 설비도 효력 범위에 포함되는 것으로 다뤄집니다. 따라서 영업 확장을 위해 새로 설치한 설비라도 소유자가 건물 소유자라면 안심할 수 없습니다.

Q. 임차인이 설치한 인테리어와 주방설비도 건물 경매에 포함되나요?

A. 임차인이 자기 비용으로 설치하고 소유권을 보유하는 설비는 건물 소유자의 소유가 아니어서 종물이 아닌 것이 원칙입니다. 건물에 붙어 있어도 독립한 물건으로 남아 있고 타인의 권원에 의한 부속이라면 설치한 사람의 소유로 남지만, 분리할 수 없어 건물의 구성부분이 되었다면 낙찰자가 소유권을 취득합니다. 다만 소유 관계를 보여주는 설치 동의서와 구입 자료를 준비해 두어야 분쟁에 대비할 수 있습니다.

Q. 공장저당 목록에 기재하지 않았다면 설비는 저당 범위에서 빠지나요?

A. 공장저당법에 따른 저당이라면 목록 제출이 효력의 조건이 되지만, 일반 근저당이 설정된 경우에는 목록이 없어도 민법 제358조에 따라 종물과 부합물에 효력이 미칩니다. 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결이 이 점을 분명히 했습니다.

Q. 낙찰 후 대금 납부 전이라면 설비를 팔거나 옮겨도 되나요?

A. 소유권은 매각대금을 완납한 때 낙찰자에게 이전되므로 그 전에는 소유자가 법적으로 처분할 수는 있습니다. 하지만 경매 진행 중에 담보 목적물의 가치를 떨어뜨리는 처분은 사해행위 취소나 형사 책임 문제를 부를 수 있어 신중해야 합니다. 처분 전에 채권자와의 협의 여부를 점검하는 편이 안전합니다.

Q. 낙찰자와 합의로 설비를 돌려받을 수는 없나요?

A. 가능합니다. 설비가 종물로 평가될 가능성이 높더라도 낙찰자와 별도 매매계약을 맺어 가격을 정하고 소유권을 넘겨받는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. 합의서에 대상 설비의 목록과 대금, 인도 시기를 구체적으로 적어 두어야 이후 분쟁을 막을 수 있습니다.

맺음말

근저당이 설정된 건물 안의 영업시설은 따로 샀다는 사정만으로 보호받지 못합니다. 독립성·상용성·장소적 밀접성·소유자 동일성이라는 종물의 요건을 갖추면 민법 제358조에 따라 저당권의 효력이 미치고, 낙찰자는 대금을 완납하면 건물과 함께 설비의 소유권을 취득합니다. 반대로 소유자가 다른 설비는 종물이 아니므로 증빙만 갖추면 지킬 수 있습니다.

그래서 핵심은 시점입니다. 근저당을 설정하기 전에 담보 제외 약정을 등기에 반영하거나 설비의 소유 구조를 정리하는 것이 가장 비용이 적게 들고, 경매가 시작된 뒤에는 현황조사와 매각물건명세서 단계에서 소유 관계를 알리는 것이 중요합니다. 설비의 가치가 큰 영업장이라면 계약서와 담보 약정을 정리하는 단계부터 전문가와 함께 점검해 보시길 권합니다.

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