건축주가 파산했는데 공사를 계속해야 하나요 대금은 어떻게 받나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
골조를 올리고 있는데 건축주 쪽 연락이 갑자기 끊기고, 얼마 뒤 "건축주가 파산 신청을 했다", "법원에서 파산선고가 났다"는 소식이 들려오는 경우가 있습니다. 이미 자재비와 인건비를 먼저 썼고 기성금도 몇 회차 밀려 있는데, 현장을 그대로 두고 철수해도 되는지, 아니면 계약이 남아 있으니 끝까지 공사를 해야 하는지 판단이 서지 않습니다. 현장 소장은 인부들 임금을 걱정하고, 대표자는 "이 공사대금을 받을 수나 있나"를 걱정하는 상황이 한꺼번에 닥칩니다.
이때 가장 흔한 두 가지 실수가 있습니다. 하나는 "계약이 있으니 의무적으로 계속해야 한다"며 새 공사비를 선투입하는 것이고, 다른 하나는 "건축주가 망했으니 끝났다"며 아무 절차 없이 현장을 떠나 유치권까지 잃어버리는 것입니다. 둘 다 파산절차에서 도급계약이 어떻게 취급되는지, 그리고 이미 한 공사의 대금이 어떤 순위의 채권이 되는지를 모르고 움직여서 생기는 일입니다.
결론부터 말씀드리면, 건축주가 파산선고를 받았다고 해서 공사 의무가 자동으로 이어지지도, 자동으로 끝나지도 않습니다. 계약의 운명은 파산관재인의 선택과 수급인의 대응에 따라 갈리고, 공사대금은 "파산선고 전에 한 공사분"과 "그 뒤에 한 공사분"이 서로 전혀 다른 순위로 취급됩니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 파산선고 시점에 건축주와 수급인 모두 아직 이행을 마치지 못한 쌍방미이행 쌍무계약이면, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 채무자회생법) 제335조 제1항에 따라 계약을 해제할지 이행할지를 파산관재인이 선택한다는 점입니다. 둘째, 도급계약에는 민법 제674조가 따로 있어서 도급인이 파산선고를 받으면 수급인도 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 서로 손해배상은 청구하지 못한다는 점입니다. 셋째, 파산선고 전에 끝낸 공사분 대금은 제423조의 파산채권이라 제424조에 따라 파산절차 밖에서는 행사할 수 없고, 반대로 관재인이 이행을 선택한 뒤의 공사분은 제473조 제7호의 재단채권이라는 점입니다. 넷째, 현장을 점유해 온 수급인에게는 유치권이 있고 파산절차에서 제411조의 별제권으로 인정된다는 점입니다. 다섯째, 건축주가 파산 직전에 재산을 빼돌렸거나 처음부터 갚을 생각 없이 공사를 시켰다면 민사를 넘어 형사 문제가 열린다는 점입니다.
이 다섯 지점을 구분하지 않고 움직이면 받을 수 있는 대금도 순위가 밀리거나 아예 놓치게 됩니다. 어느 시점까지 무슨 공사를 했는지, 현장을 누가 점유하고 있는지가 곧 대금 순위가 되기 때문입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 계약의 갈림길에서 계속할지 해제할지 정하고, 대금 순위를 지키기
먼저 짚어야 할 것은 파산선고 자체가 도급계약을 끝내지 않는다는 점입니다. 채무자회생법 제335조 제1항은 건축주와 수급인 모두 이행을 마치지 못한 쌍무계약에 대해 파산관재인이 계약을 해제 또는 해지하거나, 건축주의 채무를 이행하고 수급인에게 공사 이행을 청구할 수 있다고 정합니다. 동시에 민법 제674조 제1항은 도급인이 파산선고를 받으면 수급인 또는 파산관재인이 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 판단합니다.
1) 파산관재인에게 서면으로 확답을 최고합니다.
제335조 제2항은 수급인이 파산관재인에게 상당한 기간을 정해 계약의 해제·해지나 이행 여부를 확답하라고 최고할 수 있고, 그 기간 안에 확답이 없으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 본다고 정합니다. 그래서 선임된 관재인이 확인되면 내용증명으로 "공사를 계속할 것인지, 해제할 것인지"를 묻고 회신 기한을 정해 둡니다. 기한을 넘기면 계약이 해제된 것으로 정리되므로, 불확실한 상태에서 비용을 계속 쓰는 상황을 끊을 수 있습니다. 그 사이 수급인은 민법 제536조에 따른 동시이행의 항변으로 이미 밀린 대금이 지급되기 전까지 후속 공사를 멈출 수 있는 입장이라는 점도 함께 정리해 둡니다.
2) 관재인이 이행을 선택하면 새 공사분은 재단채권으로 받습니다.
관재인이 계속을 선택해 수급인에게 공사를 요구하면, 그때부터 하는 공사의 대금은 제473조 제7호의 재단채권입니다. 재단채권은 파산채권보다 먼저, 파산절차 밖에서 수시로 변제받는 채권입니다. 다만 선고 전 공사분까지 재단채권이 되는지는 따로 따져 봐야 하므로, 계속 공사에 응하기 전에 관재인이 선택 의사를 서면으로 밝혔는지, 재단에 지급 능력이 있는지(환가된 현금과 완공 후 건물의 환가 가능성)를 확인해야 합니다. 의사표시도 없이 공사만 이어 가면 어느 시점부터의 공사분인지 다툼이 생깁니다.
3) 해제하는 경우 이미 한 공사분은 배당에 가입합니다.
수급인이나 관재인이 제674조 제1항으로 해제하면, 수급인은 일의 완성된 부분에 대한 보수와 보수에 포함되지 않은 비용에 대해 파산재단의 배당에 가입할 수 있고, 제2항에 따라 서로 해제로 인한 손해배상은 청구하지 못합니다. 이 경우 파산선고 전 공사분은 제423조의 파산채권이므로 반드시 법원이 정한 채권신고기간 안에 신고해야 하고, 신고하지 않으면 배당에서 빠집니다. 신고 때는 기성고 산정이 핵심이라 계약서·공정표·감리 확인서·기성청구서·세금계산서·자재 반입 내역·현장 사진을 날짜별로 정리해 공사 완성 부분의 가치를 증명합니다. 계약 내용상 기성 부분 인도와 정산 방식이 달라지므로 계약서의 해제·정산 조항도 함께 봅니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 유치권과 담보로 대금의 순위를 끌어올리고, 형사 책임 여부까지 확인하기
파산채권으로만 두면 배당률이 낮아 일부밖에 받지 못하는 경우가 많습니다. 그래서 일반 파산채권이 아닌 지위를 확보할 수 있는지가 대금 회수의 승패를 가릅니다. 동시에 건축주 쪽 행위에 형사 책임이 걸려 있는지도 따로 점검해야 합니다.
1) 현장 점유를 유지해 유치권을 별제권으로 행사합니다.
민법 제320조 제1항에 따라 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 유치할 수 있고, 건물 공사대금채권이 그 전형입니다. 채무자회생법 제411조는 파산재단 재산상의 유치권자에게 별제권을 주고, 제412조는 별제권을 파산절차에 의하지 않고 행사할 수 있게 합니다. 즉 현장 출입구 관리, 잠금장치, 현장 안내 표지, 경비 인력 배치로 점유를 끊김 없이 유지하는 것이 일반 파산채권으로 줄 서는 것보다 유리한 지위를 지키는 방법입니다. 점유를 풀고 철수하거나 다른 시공사에 열쇠를 넘기면 유치권이 사라질 수 있으니, 철수 전에는 점유 상태를 사진·영상으로 남기고 계약 해제 통지와 함께 점유 보관 의사를 서면으로 밝힙니다.
2) 파산 전이라면 저당권설정청구권과 채권 보전을 서두릅니다.
아직 파산선고 전, 건축주가 위기라는 신호만 있는 단계라면 민법 제666조의 수급인의 저당권설정청구권으로 공사 중인 건물에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다. 등기가 파산선고 전에 마쳐져야 의미가 있으므로 건축주와 협의로 저당권 설정을 받아 두거나, 협의가 안 되면 가처분을 검토합니다. 선고 후에는 건축주의 재산에 대한 가압류·강제집행으로 개별 변제를 받는 길이 제424조 등으로 막히므로, 이 구분이 시간 싸움이 됩니다. 건축주가 분양계약이나 임대차에서 받을 대금이 있다면 그 지급 구조도 함께 확인합니다.
3) 파산 직전 재산 처분이나 기망 공사 의뢰는 형사 책임으로 구분합니다.
건축주가 파산 직전에 재산을 은닉하거나 특정 채권자에게만 불이익하게 처분하는 등 채권자를 해할 목적의 행위를 했고 파산선고가 확정되었다면 채무자회생법 제650조의 사기파산죄(10년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금)가 문제될 수 있습니다. 또 처음부터 대금을 지급할 의사나 능력이 없는데도 이를 숨기고 공사를 시켰다면 형법 제347조 제1항의 사기죄(20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금)가 문제됩니다. 다만 공사 도중 사정이 악화되어 못 낸 것과 처음부터 기망한 것은 전혀 다른 문제라, 계약 당시 자금 계획, 대출·PF 상황, 계약 직후의 재산 처분 내역, 대금 지급을 미룬 문자·통화 기록으로 시점을 가려야 합니다. 형사 고소가 곧 대금 회수는 아니므로 민사 채권신고 절차와 병행해 설계합니다.
결론
건축주가 파산했다고 해서 공사를 무조건 계속할 의무가 생기는 것도, 계약이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다. 파산관재인이 계약을 어떻게 정리할지 선택하고, 수급인은 확답을 최고하거나 해제하면서 비용을 더 쓰기 전에 방향을 정해야 합니다. 계약이 해제되면 파산선고 전 공사분은 파산채권이 되고, 관재인이 이행을 선택하면 그 뒤 공사분은 재단채권이 됩니다.
가장 먼저 할 일은 지금까지의 기성 내역과 증빙을 날짜별로 정리하고, 현장 점유 상태를 확보하며, 채권신고기간을 놓치지 않는 것입니다. 비슷한 상황이라면 계약서와 기성 자료를 가지고 어느 순위로 대금을 주장할 수 있는지부터 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 건축주가 파산신청만 했고 아직 선고는 안 났습니다. 공사를 멈춰도 되나요?
파산신청만으로는 계약이 해제되거나 도급인의 의무가 소멸하지 않으므로, 기성금 지급이 밀려 있는지가 먼저 중요합니다.
이미 지급기일이 지난 대금이 있다면 그 지급을 요구하면서 동시이행의 항변으로 후속 공사를 멈추는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 계약서에 중단 사유나 해제 조항이 어떻게 적혀 있는지에 따라 달라지므로, 공사 중단 통지는 내용증명 등 서면으로 근거와 함께 남기는 것이 안전합니다.
선고 전이라면 저당권 설정이나 가처분 같은 채권 보전도 아직 가능한 시기입니다.
Q2. 파산선고 전에 한 공사대금은 전부 받을 수 있나요?
일반적으로는 전액을 받을 수 있다고 보기 어렵습니다.
계약이 해제되면 파산선고 전에 생긴 공사대금채권은 파산채권이라 파산절차에서 신고해 배당으로만 받게 되고, 배당률은 파산재단의 규모에 따라 정해집니다.
다만 현장을 점유하며 유치권을 유지하고 있다면 별제권자로서 파산절차 밖에서 담보를 행사할 수 있어 지위가 달라집니다.
그래서 채권신고기간과 점유 유지 두 가지를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
Q3. 관재인이 공사를 계속하라고 하면 거부할 수 있나요?
관재인이 계약의 이행을 선택하는 것은 법이 허용한 권한이지만, 그 경우 수급인에게는 재단채권이라는 지위가 생깁니다.
따라서 무조건 거부하기보다 이행 선택의 범위, 밀린 대금의 처리 방식, 앞으로의 대금 지급 여력을 서면으로 확인한 뒤 응할지 판단하는 것이 좋습니다.
이미 밀린 기성금이 해소되지 않은 채 새 공사만 요구하는 경우에는 그 정산부터 요구할 여지도 검토해야 합니다.
Q4. 현장을 비워 주면 유치권이 사라지나요?
유치권은 점유를 전제로 하는 권리라, 점유를 스스로 풀거나 다른 사람에게 넘기면 유지하기 어려워질 수 있습니다.
철수가 불가피하다면 철수 전에 현장 상태를 영상과 사진으로 남기고, 어떤 이유로 어떤 범위를 점유하는지 서면으로 정리해 두어야 합니다.
건물 일부만 공사했는지, 공사 대상 건물에 대한 채권인지에 따라서도 유치권의 범위가 달라질 수 있습니다.
Q5. 건축주를 사기로 고소하면 대금을 돌려받을 수 있나요?
사기죄는 처음부터 지급할 의사나 능력 없이 공사를 시켰다는 점이 입증되어야 하므로, 파산했다는 사실만으로 곧바로 성립하지는 않습니다.
계약 당시의 자금 상황, 계약 이후 재산 처분 내역, 대금을 미루며 한 말과 기록을 시간순으로 모아야 판단할 수 있습니다.
고소는 건축주의 책임을 묻는 절차이지 곧바로 대금이 회수되는 절차가 아니라서, 채권신고 같은 민사 절차를 따로 챙기면서 병행해야 합니다.
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