공사 도중 건축주가 일방적으로 계약을 끊었는데 손해배상 되나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
골조 공사를 마치고 내부 마감에 들어가려던 참에, 건축주가 갑자기 "더는 진행하지 않겠다"며 문자 한 통으로 계약을 끝내겠다고 통보하는 일이 있습니다. 시공사는 이미 자재를 발주해 현장에 쌓아 두었고, 하도급 업체와 인부들에게 줄 돈도 정해져 있는 상태입니다. 그런데 건축주는 대금 지급을 멈추고 현장 출입까지 막아 버립니다. 이런 상황에서 시공사 대표님들이 가장 먼저 묻는 것은 "이렇게 일방적으로 끊어도 되는 건가, 우리는 손해를 받을 수 있는가"입니다.
결론부터 말씀드리면, 건축주가 공사 도중 계약을 끊을 수 있는 권리가 법에 있기는 합니다. 하지만 그 권리는 공짜가 아닙니다. 민법은 도급인에게 일을 완성하기 전에는 언제든 계약을 해제할 수 있게 하되, 그 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 정해 두었습니다. 따라서 "일방적으로 끊었으니 시공사는 한 푼도 못 받는다"는 말은 사실이 아니며, 어떤 항목을 어떻게 입증하느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 크게 달라집니다.
다만 건축주가 계약을 끊은 이유가 "시공사가 공기를 맞추지 못했다", "하자가 많다"는 식의 채무불이행 주장이라면 이야기가 달라집니다. 그 경우 건축주는 임의해제가 아니라 시공사의 잘못을 이유로 한 해제를 주장하는 것이어서, 배상의 방향이 거꾸로 뒤집힐 수 있습니다. 이 글에서는 어느 쪽에 해당하는지 가르는 법, 그리고 시공사가 청구할 수 있는 손해의 구성을 순서대로 짚어 보겠습니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 건축주의 계약 종료가 민법 제673조의 임의해제인지, 아니면 시공사의 채무불이행을 이유로 한 법정해제·해지(민법 제544조, 제551조)인지입니다. 둘째, 임의해제라면 제673조가 정한 대로 건축주가 배상해야 하는 손해가 무엇인지, 즉 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익이 어떻게 구성되는지입니다. 셋째, 해제 시점까지 이미 한 공사 부분의 기성고 대금을 어떻게 산정하는지입니다. 넷째, 시공사가 자재를 다른 현장에 쓰거나 다른 공사를 수주해 얻은 이익이 손해액에서 공제되는 손익상계의 문제입니다. 다섯째, 건축주가 이미 준 선급금이나 유치권·공사대금 채권의 보전 문제입니다.
이 다섯 지점을 구분하지 않고 "계약서에 위약금 조항이 있으니 그것만 받으면 된다" 또는 "공사한 만큼만 받으면 된다"는 식으로 접근하면 받을 수 있는 돈을 놓치기 쉽습니다. 반대로 시공사가 먼저 공기를 지연시킨 사실이 있다면 건축주가 이를 근거로 역공할 수도 있으므로, 사건 초기에 해제의 성격을 정확히 규정해 두는 것이 중요합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 임의해제의 배상 범위를 항목별로 쪼개어 청구액 세우기
민법 제673조는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 정합니다. 이 규정은 도급인이 아무 이유 없이 계약을 그만두고 싶을 때를 위한 것이고, 그 대가로 수급인의 손해를 배상하게 합니다. 대법원은 이때의 손해를 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 합한 금액으로 보고 있습니다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296 판결). 김강희 변호사는 이 틀에 맞춰 청구액을 다음 순서로 세웁니다.
1) 이미 지출한 비용을 증빙으로 하나하나 확정합니다.
자재 매입 세금계산서와 거래명세서, 하도급 계약서와 기성 확인서, 인건비 지급 내역, 장비 임차료, 현장 가설비와 보험료 등을 항목별로 정리합니다. 중요한 것은 "해제 시점에 이미 지출했거나 지출이 확정된 비용"이라는 점입니다. 주문만 넣고 납품 전이라 취소가 가능한 자재, 이미 해지하면 위약금 없이 정리할 수 있는 장비는 건축주 측이 손해를 줄일 수 있었다고 다툴 수 있으므로, 취소를 시도한 기록(발주 취소 요청 문자, 반품 협의 내용)까지 함께 남겨 두어야 합니다.
2) 일을 완성했더라면 얻었을 이익, 즉 잔여 공사의 이윤을 계산합니다.
이익은 총 공사대금에서 공사를 마치는 데 들었을 비용을 뺀 값입니다. 따라서 도급 내역서의 항목별 단가, 하도급 견적서, 같은 규모 공사의 실행예산을 근거로 "남은 공사에 얼마가 들었을 것이고 그 결과 얼마가 남았을 것인지"를 구체적 숫자로 제시해야 합니다. 이 부분을 "전체 공사대금의 몇 퍼센트"라는 감으로 주장하면 법원은 입증이 부족하다고 보기 쉽습니다. 회사의 평소 이익률 자료나 과거 유사 공사의 정산 내역이 보조 증거로 쓰입니다.
3) 계약서의 위약금·해제 조항을 먼저 확인합니다.
계약서에 "도급인의 임의해제 시 계약금액의 일정 비율을 위약금으로 지급한다"는 조항이 있다면, 그것이 손해배상액의 예정(민법 제398조)에 해당하는지가 쟁점이 됩니다. 반대로 민법 제673조에 따라 손해배상으로 해제한 경우에는 도급인이 과실상계나 예정액 감액을 쉽게 주장하지 못한다는 취지의 판단이 이어져 온 만큼, 계약서 조항 한 줄이 청구액과 방어 논리를 모두 바꿉니다. 그래서 서류 확보 단계에서 계약서 원본과 특약, 변경 계약서를 반드시 먼저 봅니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 해제 이유를 둘러싼 역공 차단과 대금 회수 절차 짜기
배상의 크기만큼 중요한 것이 건축주가 내세우는 계약 종료의 이유입니다. 건축주가 "공기 지연", "시공 불량"을 앞세우면 임의해제가 아닌 시공사 귀책 해제라고 주장하는 것이므로, 시공사는 이를 깨뜨려야 이익 상실분까지 청구할 수 있습니다. 또한 승소하더라도 건축주의 자력이 없으면 돈을 받기 어렵기에, 회수 단계까지 함께 설계합니다.
1) 건축주가 보낸 해제 통지서의 문언과 시점을 분석합니다.
민법 제544조에 따른 이행지체 해제는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에야 가능합니다. 건축주가 사전 최고 없이 곧바로 "계약을 해제한다"고 통보했다면 채무불이행 해제의 요건을 갖추지 못한 것이고, 실질은 임의해제로 봐야 한다는 방향으로 다툴 수 있습니다. 통지서가 어떤 사유를 들었는지, 그 전에 공기 연장 협의나 설계 변경 요청이 있었는지를 문자, 이메일, 공정회의록으로 시간순 재구성합니다. 공기가 늦어진 원인이 건축주의 설계 변경이나 인허가 지연, 대금 지급 지체에 있었다면 시공사 책임이 아니라는 점도 같은 자료로 입증합니다.
2) 이미 시공한 부분의 기성고를 감정으로 확정합니다.
해제 시점까지 완성한 부분에 해당하는 공사대금은 별개로 청구할 수 있습니다. 공사가 중간에 끝난 경우 법원은 대체로 건축감정을 통해 공정률과 기성고를 산정하는데, 도급 내역서의 단가가 기준이 되고 이미 지급받은 대금은 공제됩니다. 감정 단계에서 현장이 훼손되거나 철거되면 입증이 어려워지므로, 가능하면 소송 전에 증거보전을 신청하거나 현장 사진과 영상, 입회 확인서를 확보해 둡니다.
3) 가압류와 유치권으로 회수 가능성을 확보합니다.
건축주 소유의 해당 건물이나 토지, 건축주가 가진 분양대금 채권 등에 대해 공사대금 및 손해배상 채권을 피보전권리로 한 가압류를 먼저 신청하는 것이 일반적입니다. 아울러 시공사가 아직 건물을 점유하고 있다면 공사대금 채권에 기한 유치권을 주장할 수 있는지 검토합니다. 다만 현장을 힘으로 막는 행위나 건축주의 출입을 막는 행동은 업무방해 등 별도 문제로 번질 수 있으므로, 점유 관계는 변호사와 상의해 정리하셔야 합니다.
결론
건축주가 공사 도중 일방적으로 계약을 끊었다 하더라도 시공사가 손해를 입은 채 포기해야 하는 것은 아닙니다. 민법 제673조에 따른 임의해제라면 건축주는 시공사가 이미 지출한 비용과 공사를 마쳤다면 얻었을 이익을 배상해야 하고, 이미 한 공사 부분의 기성고 대금은 별도로 정산됩니다.
다만 건축주가 시공사의 공기 지연이나 하자를 이유로 내세운다면 청구의 방향이 달라지므로, 통지서와 협의 경위를 먼저 정리해야 합니다. 비용 증빙, 잔여 공사 이익 산정, 기성고 감정, 재산 보전까지 순서를 놓치지 않는 것이 핵심입니다. 지금 비슷한 상황이라면 계약서와 현장 자료를 갖고 사건의 성격부터 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 건축주가 문자로만 "계약 종료"라고 했는데도 해제가 되는 건가요?
해제는 상대방에 대한 의사표시로 이루어지므로, 문자나 이메일도 의사가 분명하면 해제 통지로 인정될 수 있습니다.
중요한 것은 통지의 형식보다 그 안에 담긴 이유와 시점입니다.
단순히 "그만하겠다"는 취지라면 임의해제로 볼 여지가 크고, 시공사의 잘못을 구체적으로 적었다면 채무불이행 해제를 주장하는 것으로 볼 수 있습니다.
어느 쪽이든 받은 문자를 삭제하지 말고 원본 그대로 보관해야 합니다.
Q2. 이미 공사한 만큼의 대금만 받으면 되는 것 아닌가요?
기성고 대금은 이미 한 공사에 대한 정당한 보수이고, 임의해제에 따른 손해배상은 이와 별개입니다.
배상 범위에는 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익이 포함될 수 있습니다.
다만 두 항목이 겹치지 않도록 계산해야 하며, 같은 비용을 기성고와 손해배상 양쪽에 이중으로 올리면 감액될 수 있습니다.
Q3. 다른 현장에서 일을 받아 이익이 났다면 어떻게 되나요?
해제로 시공사가 쓰지 않게 된 인력과 자재를 다른 곳에 써서 얻은 이익은 손해액에서 공제될 수 있습니다.
이를 손익상계라고 하며, 2000다37296 판결에서도 수급인의 손해액 산정에 적용된다고 보았습니다.
그렇다고 새 공사로 번 돈이 모두 공제되는 것은 아니고, 해제가 없었더라도 어차피 수행할 수 있었던 공사라면 공제 대상이 아닐 수 있습니다.
그래서 그 시점의 수주 시기와 인력 가동 현황을 정리해 두는 것이 중요합니다.
Q4. 계약서에 위약금 조항이 없으면 아무것도 청구할 수 없나요?
그렇지 않습니다.
위약금 조항이 없어도 민법 제673조는 도급인이 해제하면 수급인의 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.
위약금 조항이 있다면 그 성격에 따라 청구액이 정해지는 면이 있고, 없다면 실제 손해를 입증해야 하므로 증빙 준비가 더 중요해집니다.
Q5. 건축주와 합의하려는데 무엇부터 준비해야 하나요?
먼저 계약서, 변경 계약서, 도급 내역서, 기성 확인서, 세금계산서와 지급 내역을 한곳에 모읍니다.
그다음 건축주와 주고받은 문자와 이메일을 시간순으로 정리하고, 현장의 현재 공정 상태를 사진과 영상으로 남겨 둡니다.
합의서에 서명하기 전에는 기성고, 손해배상, 자재 인수 문제가 모두 포함됐는지 확인해야 하며, "추후 일체의 청구를 포기한다"는 문구는 특히 주의해서 검토해야 합니다.
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