실거주 가능 홍보에 따른 생활형숙박시설 분양계약해제 승소 사례 

생활형숙박시설(이하 생숙)을 분양받은 이후, 실제 거주가 가능한지를 두고 분양 측과 갈등을 겪는 사례가 이어지고 있습니다. 아파트와 달리 원칙적으로 전입신고가 불가능하고 주거용으로 사용할 수 없음에도, 분양 당시에는 “위탁운영업체와 계약을 맺으면 직접 거주할 수 있다”, “장기숙박 방식으로 이용하면 문제되지 않는다”는 설명이 제공하여 수분양자들이 이러한 안내를 믿고 계약을 체결하였다가 실거주 제한으로 피해를 입게 되는 것입니다.

실제로 국토교통부의 공식 보도자료에 따르면, 주거용 사용이 불가능한 시설을 ‘전입 가능’ 등으로 홍보하여 소비자를 오인하게 한 허위 광고가 수백 건 적발되었습니다. 법원에서도 합법적으로 거주할 수 있다는 설명을 신뢰하여 체결한 생활형숙박시설 분양계약에 대해 착오를 이유로 취소를 인정한 사례가 있습니다.

이에 본 글에서는 해당 사례에 대한 주요 쟁점을 살펴보고자 하니, 유사한 피해를 입으셨다면 본 글을 참고하신 후 자세한 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.

"주거용으로 쓸 수 없다"면서도 실거주를 유도한 허위·과장 광고에 따라 분양계약을 취소한 판례

해당 사건은 안산시에 소재한 힐스테이트 시화호 라군인 테라스의 분양계약을 둘러싼 분쟁으로, 해당 현장의 시행사와 분양대행사 측은 공식 계약서와 확인서에 “본 상품은 숙박시설로서 생활숙박시설 주거사용이 불가능하며, 생활숙박시설 불법 용도변경 시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있다”는 문구를 기재하였습니다.

하지만 해당 문구와는 별개로 분양 상담 과정과 내부 교육 자료, 홍보 팜플렛 등에서는 실거주가 가능하다는 취지의 안내가 이루어졌습니다. 담당자들은 “준공 전 위탁운영사와 생활숙박시설 위탁운영계약을 체결하면 수분양자 본인이 합법적으로 거주할 수 있다”고 설명하였고, 여기에 아파트와 유사한 단지 배치, 아일랜드 식탁과 테라스, 대규모 커뮤니티 시설 등을 부각하면서 소비자가 해당 상품을 주거 목적으로 이용할 수 있는 부동산으로 오인하도록 하였습니다.

법원의 판단: "위탁운영계약을 통한 실거주 가능 홍보는 '착오'를 유발한 위법 행위"

이에 법원은 계약서 등에 주거 사용이 불가능하다는 문구가 포함되어 있더라도, 실제 분양 과정에서 어떤 설명이 이루어졌는지를 함께 살펴보았습니다. 그 결과 위탁운영계약이나 장기숙박계약을 통해 수분양자 본인이 거주할 수 있다고 홍보한 것은, 일반인에게 합법적인 실거주가 허용된다는 착오를 유발한 행위라고 판단하였습니다.

또한 건축법상 숙박시설인 생활형숙박시설을 용도변경 허가 없이 장기간 주거 용도로 이용하면 불법전용에 해당하고, 향후 이행강제금 부과 등 행정조치의 대상이 될 수 있다는 점을 지적하였습니다. 수분양자들이 이러한 사정을 정확히 인식하였다면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라는 판단인 것입니다.

이에 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 합법적인 실거주 가능성에 대한 착오가 법률행위의 중요부분에 관한 것이고, 분양측의 설명과 계약 체결 사이의 인과관게도 인정된다고 판단하며, 생활형숙박시설 분양계약은 취소되었으므로 신탁회사는 수분양자들이 지급한 계약금 및 중도금 등 기납입한 금원 전액을 반환하라는 승소 판결을 선고했습니다.

분양계약해제, 초기부터 변호사의 조력을 받으시길 바랍니다

위의 사례와 같이 시행주체의 허위·과장 광고가 있었다면, 계약을 해제하고 납입금을 반환받는 방안을 검토해볼 수 있습니다. 다만 수분양자들이 생활숙박시설 실거주에 관한 설명을 들었다는 사정만으로 모든 분양계약이 취소되는 것은 아닙니다. 광고와 상담 내용이 무엇이었는지, 그 설명이 계약 결정에 어떤 영향을 주었는지, 이를 뒷받침할 증거가 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

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특히 계약서에 주거 사용 금지에 대한 문구가 있다면, 단순히 '거주살 수 있는 줄 알았다'라고 주장하는 것만으로 충분하지 않으며, 위의 사례와 같이 특정 운영 방식에 따라 합법적인 실거주가 가능하다는 설명이 있었다는 등의 구체적인 사례가 입증되어야 합니다.

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이를 위해서는 분양계약서와 확인서 뿐만 아니라 광고물, 홍보 책자, 상담 녹취, 문자메시지, 위탁운영계약서 등을 종합적으로 검토해야 하며, 실제 납입금 회수를 고려하여 반환 책임을 부담하는 주체가 시행사인지 신탁사인지, 신탁재산에 책임이 제한되는지도 종합적으로 살펴봐야 합니다.

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최동욱 변호사는 다년간의 실무경험과 노하우를 바탕으로 전국의 다양한 분양계약 관련 분쟁에서 의뢰인의 승소를 위한 최선의 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 최동욱 변호사는 특히 국내 대형로펌(법무법인 세종)에서의 경험을 바탕으로 부동산에 관한 보전처분, 본안소송 및 강제집행에 이르는 전 단계에서의 승소를 위한 최선의 통합 법률서비스를 제공해 드리고 있으며, 분양계약으로 인해 어려움을 겪고계신 의뢰인분들을 위하여 변호사가 직접 상담하며 전략적인 대응책을 신속하게 수립해 드리고 있습니다. 그 밖에 자세한 내용이 궁금하시거나, 피해회복을 위한 전문적인 조력이 필요하신 상황이시면 언제든지 아래의 연락처로 연락해 보시길 바랍니다.