안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세계약 만료일이 지났는데도
집주인과 새 계약서를 작성하지 않은 채
기존 조건으로 계속 거주하고 있다면

먼저 묵시적 갱신이 이루어진 상황인지부터
확인할 필요가 있습니다.

주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 임대차라면
임차인은 갱신된 기간이 2년으로 보이더라도
그 기간을 모두 채울 필요는 없습니다.

임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

다만 해지 의사를 전달했다고 해서
즉시 임대차가 끝나는 것은 아닙니다.

집주인이 해지 통지를 받은 날부터
3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

따라서 이사를 준비하고 있다면
언제 해지 의사를 전달했고

그 통지가 언제 집주인에게 도달했는지를
확인할 수 있도록 남겨두는 것이 중요합니다.

다만 계약 만료 후 새 계약서를 작성했거나
기간과 조건을 별도로 다시 합의했다면

단순한 묵시적 갱신과는 다르게
판단될 수 있습니다.

묵시적 갱신은 언제 성립할까?

전세계약이 만료된 뒤
그대로 거주하고 있다고 해서

모든 경우에 묵시적 갱신이
성립하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 임대인이
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터
2개월 전까지

갱신을 거절하거나
계약조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않고,

임차인 역시 계약기간이 끝나기 2개월 전까지
별도의 통지를 하지 않았다면

종전과 같은 조건으로
다시 임대차한 것으로 봅니다.

이것이 일반적으로 말하는
묵시적 갱신입니다.

묵시적으로 갱신되면
임대차기간은 2년으로 보게 됩니다.

하지만 임차인이 반드시
새롭게 시작된 2년을 전부 거주해야 하는 것은 아닙니다.

묵시적 갱신이 이루어진 경우에는
임차인에게 별도의 계약 해지권이 인정되기 때문입니다.

다만 임차인이 차임을 일정 수준 이상 연체했거나
임차인으로서 지켜야 할 의무를
현저하게 위반한 경우에는

묵시적 갱신에 관한 규정이
그대로 적용되지 않을 수 있습니다.

따라서 단순히 계약 만료일이 지났다는 사실만 보고
묵시적 갱신이라고 판단하기보다

계약 만료 전 임대인과 임차인이
어떤 통지를 주고받았는지를 먼저 확인해야 합니다.

묵시적 갱신 후 해지 통보하면 언제 계약이 끝날까?

묵시적으로 갱신된 임대차라면
임차인은 언제든지 집주인에게
해지 의사를 전달할 수 있습니다.

다만 중요한 것은
임차인이 해지 통지를 발송한 날이 아니라

집주인이 실제로 그 통지를 받은 날입니다.

법은 임대인이 해지 통지를 받은 날부터
3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하도록
정하고 있습니다.

예를 들어 임차인이 1월 10일
해지 의사를 문자로 보냈고

집주인이 같은 날 이를 확인했다면

원칙적으로 해당 시점부터
3개월의 기간을 계산하게 됩니다.

반대로 집주인과 연락이 제대로 되지 않아
문자를 실제로 확인했는지 불분명하거나

내용증명이 반송됐다면

해지 통지가 언제 도달했는지가
문제가 될 수 있습니다.

따라서 전화로만 통보하기보다

문자,

메신저,

내용증명 등

통지 내용과 도달 여부를
확인할 수 있는 방식을 이용하는 것이 좋습니다.

집주인이

“새 세입자가 구해져야 계약을 끝내주겠다.”

고 말하더라도

묵시적 갱신에 따른 임차인의 법정 해지권과
별도의 합의조건은 구별해서 봐야 합니다.

묵시적 갱신이 맞다면
새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유만으로

법에서 정한 3개월 후 해지 효력이
당연히 없어지는 것은 아닙니다.

3개월 동안 월세나 관리비는 계속 내야 할까?

임차인이 해지 의사를 전달했다고 해서
그날 바로 임대차관계가 끝나는 것은 아닙니다.

집주인이 해지 통지를 받은 뒤
법에서 정한 3개월이 지나기 전까지는

원칙적으로 기존 임대차관계가 계속됩니다.

따라서 월세가 있는 계약이라면
차임 부담도 계속될 수 있고

관리비 등 계약에 따라 부담하기로 한 비용 역시
원칙적으로 유지됩니다.

임차인이 해지 통보 후
먼저 이사를 나가 집을 비웠다고 하더라도

해지 효력이 아직 발생하지 않았다면

그 사실만으로 계약상 비용 부담이
자동으로 끝난다고 단정하기는 어렵습니다.

다만 집주인과 별도로 협의해

“이사하는 날 계약을 종료한다.”

는 식으로 더 빠른 종료일에 합의했다면
그 합의내용에 따라 달라질 수 있습니다.

보증금 반환 시점도 함께 확인해야 합니다.

통상 임대차계약이 종료되면

임차인은 주택을 반환하고,

임대인은 보증금을 돌려주는 절차가
서로 맞물려 진행됩니다.

따라서 이사 날짜를 정할 때는
보증금을 언제 반환받을 것인지도
집주인과 미리 협의해두는 것이 좋습니다.

3개월이 지나 계약이 종료됐는데도
집주인이 보증금을 반환하지 않는다면

그때부터는 단순히 묵시적 갱신의 문제가 아니라

보증금 반환청구와
필요한 권리보전 절차를 별도로
검토해야 할 수 있습니다.

새 계약서를 다시 썼다면 묵시적 갱신과 어떻게 구별할까?

계약기간이 지난 뒤에도 계속 거주한다고 해서
모든 경우가 묵시적 갱신에 해당하는 것은 아닙니다.

계약이 끝난 뒤

보증금이나 기간을 새롭게 정하고,

당사자들이 다시 계약서를 작성했다면

명시적인 재계약인지
기존 계약을 연장한 것인지

구체적인 계약내용과 협의 경위를
살펴볼 필요가 있습니다.

또 임차인이 법에서 정한
계약갱신요구권을 행사해 계약을 연장한 경우에는

묵시적 갱신에 관한 해지 규정이 준용되어

임차인이 언제든지 해지를 통지하고
3개월이 지나면 효력이 발생할 수 있습니다.

반면 임대인과 임차인이 서로 협의해
별도의 기간을 정하고 다시 계약한 경우라면

같은 해지 규정이 당연히 적용된다고
단정하기는 어렵습니다.

따라서 상담을 준비한다면
최초 임대차계약서를 먼저 확인하고

이후 새로 작성한 계약서가 있다면
함께 준비하는 것이 좋습니다.

계약 만료 전후로
집주인과 주고받은 문자나 메신저도 중요합니다.

갱신거절이나 조건변경에 관한 통지가 있었는지,

새 계약기간에 대해 별도로 합의했는지를
확인할 수 있기 때문입니다.

해지를 이미 통보했다면

언제 발송했는지,

집주인이 언제 확인했는지를 보여주는 자료도
보관해두는 것이 좋습니다.

이사 예정일과 보증금 반환일,

집주인과 별도로 정한 조건이 있다면
그 내용까지 함께 정리해두는 것이 중요합니다.

마치며

묵시적으로 갱신된 전세계약이라면
임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다.

다만 집주인이 통지를 받은 즉시
계약이 종료되는 것은 아니며

통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야
해지 효력이 발생합니다.

따라서 이사를 계획하고 있다면
현재 계약이 실제 묵시적 갱신 상태인지부터 확인하고

해지 의사가 집주인에게
언제 전달됐는지를 분명하게 남겨두는 것이 좋습니다.

새 계약서를 다시 작성했거나
별도의 갱신합의가 있었다면

묵시적 갱신과 적용되는 규정이 달라질 수 있으므로
계약서와 갱신 경위를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.